La cláusula de suelo en la hipoteca

La conocida como cláusula de suelo hipotecaria es una limitación en la bajada del tipo de interés en una hipoteca.

En un escenario en el que Euríbor está tan bajo que se sitúa en terreno negativo supone que los hipotecados no ven rebajada su cuota mensual y pagan una cantidad superior a la que deberían pagar en sus hipotecas variables.

A pesar de ser un tema muy conocido hay cientos de miles de personas afectadas por la ya famosa cláusula de suelo en sus préstamos hipotecarios y que no tienen demasiado claro ni como les afecta ni si pueden eliminarla de sus contratos.

Lo primero que debe quedar claro es que si tenemos esa cláusula en nuestra hipoteca debemos luchar para que nos la quiten, ya que hoy en día el Euribor está en mínimos (ver Euríbor de hoy) y es cuando podemos aprovechar para rebajar nuestras cuotas mensuales.

Si el Euribor sube por ejemplo al 2,50% de nada nos serviré reclamar entonces. Por eso hay que hacer las reclamaciones ahora, ya que podremos conseguir un ahorro importante.

Las noticias y sentencias sobre la cláusula suelo se van sucediendo últimamente lo que genera más confusión entre los afectados.

Si bien es cierto que varias sentencias deberían obligar a los bancos a devolver el dinero a los afectados y a eliminar dicha cláusula por se “abusiva” la realidad es que si no hay una reclamación judicial ninguna entidad está eliminando el suelo en la hipoteca, a pesar de las sentencias.

Para poder seguir la actualidad vamos actualizando las noticias (que también publicamos en nuestro blog) sobre las cláusulas suelo.

13-Julio-2016. El abogado del TJE dice no a la retroactividad

Todos los afectados por la cláusula suelo estaban pendientes de la postura del Abogado General del Tribunal de Justicia Europeo. El Abogado debía decidir si los bancos deben devolver el dinero desde el 9 de Mayo de 2013 (como establece la sentencia del TS y la del Juzgado Mecantil nº 11 de Madrid), o bien desde el momento en que se activó la cláusula (generalmente el 2009). El Abogado del Ato Tribunal refrenda al Tribunal Supremo y aboga por devolver el dinero desde Mayo de 2013.

Hay que dejar claro que este informe no es vinculante y será el TJE el que deberá decidir en última instancia, el fallo se conocerá a finales de 2016. A pesar de no ser vinculante como norma general el TJE suele coincidir en sus fallos con las conclusiones presentadas por el Abogado General.

7-Abril-2016. Se anula el suelo de 40 bancos

El Juzgado de lo Mercantil de nº11 de Madrid anula el suelo de 40 bancos, además la sentencia dice que las entidades afectadas por la sentencia deben devolver a sus clientes el dinero cobrado indebidamente desde el 9 de Mayo de 2013. En nuestro blog puedes ver el listado de bancos afectados en esta sentencia.

A pesar de esta sentencia la realidad es que los bancos afectados no están quitando las cláusulas. Los clientes que se han acercado a las oficinas han recibido un NO rotundo.

Por un lado alegan que solamente que la sentencia solamente afecta a las personas que demandaron en la macrodemanda y por otro que hay que esperar a los recursos.

Hay al menos 2 recursos en marcha, uno de la banca y otro de ADICADE, los primeros piden no quietar la cláusula suelo y los segundos exigen retroactividad total. Mientras se resuelven los recursos los bancos ganan tiempo y tienen la excusa para no quitar los suelos ni devolver el dinero.

9-Mayo-2013. El Supremo declara nulos los suelos de BBVA, NCG y Cajas Rurales

El TS declara nulas las cláusulas de suelo hipotecarias de BBVA, NGC y alguna de las Cajas Rurales, la sentencia obliga a dejar de aplicarlas y a devolver el dinero indebidamente cobrado desde Mayo de 2013 (fecha de la sentencia).

La sentencia fue recurrida por BBVA por un lado y por CajaSur por otro y el TS decidió los recursos en Febrero de 2015 dando la razón a los consumidores. Por tanto las citadas entidades se vieron obligadas a quitar la cláusula y a devolver el dinero.

Pero vayamos por partes y paso a paso.

1.- ¿Qué es la cláusula de suelo?

Es una cláusula incluida por el banco que establece un tipo de interés mínimo que pagará la persona hipotecada aunque el índice de referencia (generalmente el Euribor) más el diferencial aplicado sea menor. Normalmente el suelo hipotecario suele establecer un 3,00% o 3,50% TAE, la media del mercado en España se ha calculado que es del 3,12 %.

Si una persona para calcular el tipo de interés de su hipoteca tiene como referencia el Euribor a un año más un 0,70% con el Euribor actual al 0,50% debería pagar por su hipoteca un 1,20% TAE (0,50% del Euribor + 0,70% de diferencial), pero si tenemos cláusula de suelo pagaremos la cantidad establecida en dicha cláusula (ya sea el 3, 3,5 o 4 %).

2.- Como me afecta la cláusula de suelo

Hace unos años era habitual firmar hipotecas variables con unas condiciones ventajosas. Quizá los bancos no tenían prevista la bajada de los tipos e índices de referencia hasta las cantidades actuales. Así son normales hipotecas a Euribor +0,50% e incluso inferiores.

A pesar de esto muchos bancos se “protegieron” incluyendo los suelos hipotecarios, y no siempre de manera muy legal viendo las sentencias que se están resolviendo.

Si eres de los cientos de miles de hipotecados con uno de estos suelos veamos como te afecta en tu cuota mensual comparando lo que paga por una hipoteca similar alguien que tenga suelo con otra persona que no lo tenga.

Supongamos una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un TAE equivalente a Euribor + 0,50% y comparamos un prestatario que no tiene suelo con uno que tenga un 3% y otro que tenga un 4 % TAE:

Cuota sin suelo: 528,81 € al mes

Cuota con suelo 3%: 711,32 € al mes

Cuota con suelo 4%: 791,76 € al mes

Como vemos claramente un suelo del 3% supone pagar 182,51 euros más al mes que en el total del año suponen 2.190,07 euros.

Si la cláusula es del 4% la diferencia entre lo que pagamos y lo que deberíamos pagar sube hasta 262,94 euros mensuales con un sobrecoste anual de 3.155,33 euros.

Viendo estos números es fácil entender que debemos hacer lo posible para reclamar y conseguir anular esta cláusula ya que el coste anual es muy elevado, si pensamos en toda la vida del préstamo las cantidades son enormes.

Si en lugar de a 25 años la hipoteca es a 30 o 35 las diferencias son aún mayores.

En caso de no estar seguro de si su hipoteca incluye o no este tipo de cláusula lea la escritura de la misma, si no le queda claro acuda a su banco para informarse. Según el Banco de España entre el 33 y el 40% de las hipotecas incluyen este tipo de cláusulas.