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Ojo a la letra pequeña de las hipotecas fijas

Los bancos están comercializando hipotecas a tipo fijo, y para ese fin han inundado el mercado de ofertas con atractivos tipos de interés a tipo fijo y sus comerciales intentan vender este producto antes que las hipotecas a tipo variable. La explicación es que ante los bajos tipos de interés les interesa vender hipotecas a tipo fijo, cuando hasta hace unos meses eran las grandes olvidadas.

Es relativamente fácil encontrar préstamos hipotecarios a tipo fijo con tipos del 2 al 2,50%, pero es muy importante leer bien las condiciones y la letra pequeña de este tipo de hipotecas antes de contratar y no dejarse guiar solamente por las grandes bondades que nos contará el empleado del banco.

En general cuando un banco se empeña en vendernos un producto por encima de otro es porque es más beneficioso para la entidad. Ejemplos podemos poner muchos, en hipotecas el más sonado es el de la Hipoteca Tranquilidad del Santander. Comienzan a aparecer sentencias que anulan cláusulas abusivas de esa hipoteca que se comercializó en 2007 garantizando estabilidad en las cuotas cuando sus cuotas no paran de crecer y los afectados 9 años después apenas han amortizado nada de capital.

En la actualidad se pueden contratar hipotecas a tipo variable sin demasiados requisitos por un tipo de interés de Euríbor+1,00%, lo que supone un interés del 0,92% aproximadamente. Esta diferencia supone en la práctica una distancia muy grande en el tipo de interés ya que la fija prácticamente triplica a la variable, aunque bien es verdad de que no existe riesgo de que el tipo de interés suba.

Diferencias en el tipo de interés

Echando un vistazo a nuestro ranking con la mejores hipotecas variables y comparando con la fijas vemos que se puede contratar sin demasiadas vinculaciones una hipoteca variable a un tipo de interés de Euríbor+0,99%, incluso menor. En el caso de las hipotecas fijas, aunque veamos tipos atractivos son para plazos cortos, es difícil encontrar préstamos a más de 20 años. Si queremos una hipoteca a 25 años podemos encontrar un buena oferta en torno al 2,50% de interés.

Teniendo en cuenta estos tipos de interés para una hipoteca de 150.000 € a 25 años las cuotas mensuales (consultar nuestra calculadora de hipotecas) resultan las siguientes:

Hipoteca variable: 559,89 €

Hipoteca fija: 672,93 €

Diferencias de las hipotecas fijasLa diferencia mensual es de 113,03 € y al cabo de un año de 1.356,38 €. Sin pretender decir si es mejor una hipoteca fija a una variable antes de decidirse conviene conocer estos números para analizar si en nuestro caso concreto esa diferencia de cuota nos compensa ante el riesgo de una hipotética subida del Euríbor en el caso de hipotecas variables.

En nuestro ejemplo para que la hipoteca variable resulte igual de costosa que una fija el Euríbor debería subir hasta el 1,51%. Actualmente cotiza en terreno negativo, pero aunque subiese a esos niveles habría que tener en cuenta el el dinero ahorrado durante el tiempo que el tipo de interés ha sido inferior.

Diferencias en comisiones

La mejores hipotecas variables están exentas de comisiones y las fijas tienen todas ellas diferentes comisiones. Por tanto, se hace indispensable conocer las comisiones que nos van a cobrar y cuantificarlas en Euros antes de firmar una hipoteca. Que en una sucursal bancaria nos hablen de un 0,50% como algo despreciable, en una cantidad de 150.000 € esa comisión comienza a ser importante. Las comisiones que cobran las hipotecas fijas son las siguientes:

  • Comisión de apertura: en las variables casi ningún banco la aplica, pero en las fijas todos cobran una comisión de entre el 0,50 y el 1,00%. Lo más habitual es una comisión del 1% (BBVA, Bankinter, Sabadell, etc.).
  • Riesgo de tipo de interés: es una comisión que solamente se aplica en hipotecas fijas y cada banco tiene una comisión diferente, en algún caso llega hasta el 5%, pero lo normal es alrededor de un 1% sobre el importe cancelado anticipadamente.
  • Comisión amortización: además de la anterior hay una comisión por amortización anticipada que en todos los casos es del 0,50% los primeros 5 años y del 0,25% desde el sexto año. Esta comisión está establecida por ley pero cambiará en los próximos meses y no habrá comisión a partir del sexto año.

Aunque las comisiones por riesgo de tipo de interés y de amortización solamente deberemos pagarlas en caso de amortizaciones parciales o totales la comisión de apertura tendremos que pagarla siempre. En nuestro ejemplo esta es la comisión:

Comisión de apertura: 1% de 150.000 € = 1.500 €

Con lo visto hasta ahora en el primer año de hipoteca fija pagaremos 1.356,38 € por ser las cuotas superiores y otros 1.500 € de la comisión de apertura. En total el coste el primer año de la fija sobre la variable es de 2.856,38 €, pero sigamos con la letra pequeña.

Productos vinculados

En todas las hipotecas los bancos exigen unos requisitos de vinculación, generalmente domiciliar la nómina, algún recibo y contratar el seguro de hogar. Esas son las vinculaciones básicas pero si leemos al detalle las condiciones de las hipotecas fijas vemos que además de lo anterior los bancos exigen vinculaciones adicionales. Si no son abusivas y no nos suponen ningún gasto no hay problema, el problema es cuando nos exigen contratar productos que nos suponen un gasto adicional. Aquí un pequeño resumen:

Hipoteca fija BBVA

En cuanto a tipo de interés es una de las mejores hipotecas fijas pero debemos cumplir con lo siguiente:

Tarjeta de crédito: contratar y utilizar una tarjeta de crédito del BBVA. El hecho de la obligación de utilizarla supone un coste al comprar a crédito, aunque exige solamente 1 movimiento al semestre.

Plan de pensiones: hay que contratar un plan de pensiones y hacer aportaciones mínimas de 600 € al año. Esto ya supone un sobrecoste de 600 € anuales para personas que si piden una hipoteca suponemos que no les sobra el dinero.

Hipoteca fija Banco Santander

Exige contratar una tarjeta y usarla como mínimo 6 veces al trimestre en compras. Además exige domiciliar nómina de un mínimo de 2.000 €, 3 recibos y contratar seguro de vida y hogar.

Hipoteca fija de KutxaBank

En este caso, y aunque la oferta del 2,50% hasta un plazo de 30 años es en principio buena, las condiciones son complicadas. De momento exige un consumo con tarjetas de al menos 3.600 euros anuales, que suponen un elevado coste en intereses. Por otro lado exige contratar un plan de pensiones con aportaciones mínimas de 2.000 € al año, además de una nómina de 3.000 €. Por cada requisito que no se cumpla el tipo de interés sube.

Y así cada entidad pone sus propias condiciones, pero el denominador común es que piden contratar productos que suponen un gasto. Es muy importante conocer las obligaciones que se firman en la hipoteca, saber que se podrán cumplir a lo largo del tiempo y cuantificar el gasto anual que nos supondrá cumplir con las condiciones.

¿Es mejor hipoteca fija o variable?

Como hemos visto, al principio del préstamo es mejor una hipoteca variable por ser el tipo de interés menor y las comisiones más bajas. El problema es que las variables están referenciadas al Euríbor y es muy difícil predecir el valor del Euríbor dentro de 5 ó 10 años, lo que puede ser bueno hoy a lo mejor es malo dentro de 5 años. Lo único que podemos saber es la previsión y tal como publicamos en nuestro blog la previsión es que el Euríbor baje durante 2017 y después comience una ligera subida que llegaría hasta el 0,50% en 2021, pero son solamente previsiones.

Cada persona debe ser consciente de su situación financiera y habrá clientes que prefieran una hipoteca fija que garantice las cuotas durante toda la vida de la hipoteca evitando sobresaltos, recordemos que en el año 2007 el Euríbor llegó al 5%.

Nuestro consejo

Ejemplo práctico

Como hemos visto a lo largo del artículo al contratar una hipoteca variable ahorraremos durante el primer año 1.356,38 € en cuotas y otros 1.500 € en comisiones (como mínimo). Podríamos sumar lo que debemos gastar en tarjetas o planes de pensiones, pero tendremos solamente en cuenta los 2.856,38 € que sabemos seguro que vamos a ahorrar el primer año.

Al finalizar el primer año habremos ahorrado 2.856,38 € que deberemos destinar a amortizar parcialmente nuestra hipoteca variable. Nuestra hipoteca de ejemplo era de 150.000 € con un tipo de Euríbor+0,99% a un plazo de 25 años. Tras ese primer años tenemos los siguientes datos:

Importe inicial: 150,000 €

Cuota mensual: 559,89 €

Ahorro mensual: 113,03 € respecto a la fija

Ahorro anual: 1.356,38 €

Ahorro en comisiones: 1.500 € (comisión de apertura)

Ahorro total: 2.856,38 €

Tras esos primeros 12 meses ya no debemos 150.000 €, ya que gracias al pago de las cuotas la deuda pendiente baja a los 144,629,41 €. A esa cantidad le debemos restar los 2.856,38 € que hemos ahorrado y vamos a reducir de hipoteca. El resultado es el siguiente tras esos primeros 12 meses:

Deuda pendiente: 144.629,41 €

Amortización: 2.856,38 €

Nueva deuda: 141.773,03 €

Nueva cuota mensual: 548,80 €

Al finalizar ese primer año hemos rebajado tanto la deuda pendiente como la cuota mensual de la hipoteca gracias al ahorro de la variable respecto a la fija. Tras ese año tocará revisión del tipo de interés y pude ser que el Euríbor haya bajado o subido.

Recordamos que, como vimos al principio del artículo, el Euríbor debería subir hasta el 1,51% para que nuestra cuota mensual se igualase a lo que pagaríamos por una hipoteca a tipo fijo. Pero tras esta amortización la diferencia ha subido ya que para igualar los 672,93 € de cuota que pagaríamos de una hipoteca fija el Euríbor debería subir hasta el 1,76%.

Consejos sobre hipotecas

Así, en un año, y solamente con el ahorro generado por contratar una hipoteca en lugar de una fija nos hemos protegido contra subidas del tipo de interés en un 0,25% adicional. Si seguimos destinando el ahorro en cuota mensual a realizar amortizaciones parciales cada año en muy poco tiempo nuestra protección sería total y nos interesaría una hipoteca a tipo variable. La condición es destinar el dinero a amortizar y no a otros gastos.


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