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Los gastos de formalización de la hipoteca también pueden ser reclamados

El pasado mes de diciembre, junto con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que obligaba a las entidades financieras españolas a devolver el importe cobrado de más por las cláusulas suelo, el Tribunal Supremo de España declaró también abusivas las cláusulas con las que algunos bancos imponían los gastos de formalización de la hipoteca a sus clientes.

De acuerdo con la sentencia 705/2015, el Alto Tribunal español declara abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario. La razón es que parte de esos gastos debía asumirlos el propio banco, pues son parte interesada en el registro de la escritura ante notario. Esta cláusula se ha repetido en muchas escrituras de préstamos hipotecarios, que también se podrán declarar nulas.

¿Qué gastos se pueden reclamar?

Aunque la sentencia hace referencia a una cláusula en la que se mencionan una serie de gastos de formalización, no todos ellos serán susceptibles de ser recuperados. En realidad, serán de aplicación los siguientes gastos:

  • Gastos de notaría y Registro de la Propiedad, pues es el prestamista quien realmente está interesado en la documentación e inscripción de la escritura del préstamo con garantía hipotecaria. Dado que no existe una reciprocidad en la distribución de estos gastos, que recaen íntegramente en el deudor se genera un desequilibrio entre ambas partes y, por tanto, la cláusula es declarada como abusiva.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En el caso del IAJD, el problema está en la determinación del sujeto pasivo del impuesto o, dicho de otro modo, el sujeto obligado al pago del impuesto. El Tribunal Supremo entiende que esta figura recae en la entidad financiera que ofrece el préstamo, por cuanto es quien presta el servicio y, por tanto, quien debe liquidar el impuesto, tanto en su cuota fija como en su cuota gradual.

¿Cómo proceder? 

calculadora casaLa forma de reclamar estos gastos abonados indebidamente es similar a la que se establece para el caso de las cláusulas suelo: por un lado, se abre un período de acuerdo extrajudicial que, en caso de no llegar a buen puerto, puede abrir el proceso judicial.

En primer lugar, el cliente deberá interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con quien se contrató el préstamo hipotecario, donde se destacará la hipoteca que se ha firmado, así como las cláusulas que el cliente entiende que podrían ser abusivas, y haciendo referencia a la sentencia del Tribunal Supremo antes comentada. 

Transcurridos dos meses desde la citada reclamación, y en el caso de que la respuesta por parte de este departamento haya sido negativa o no haya contestado, el cliente podrá interponer una demanda judicial donde se plantee la nulidad de la cláusula que el cliente entiende que es abusiva y se reclamen las cantidades abonadas como consecuencia de dicho pacto. Evidentemente, habrá que aportar todas las facturas y la documentación pertinente para poder obtener una sentencia favorable.

El plazo para reclamar las cantidades pagadas de forma indebida es de cuatro años a contar desde la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo. Es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019, siempre y cuando la hipoteca esté todavía vigente. Para el caso de las hipotecas que hayan sido totalmente abonadas, se podrán también reclamar todas esas cantidades si su pago total se hizo dentro del plazo de los cuatro años anteriores al 23 de diciembre de 2015.

¿Cuánto se podría ahorrar una familia en una hipoteca media?

La cifra es variable, ya que depende fundamentalmente del importe, pero en una hipoteca media de 150.000 euros, la cantidad a abonar podría llegar a de hasta 3.000 euros. La OCU calcula que son alrededor de seis millones de hipotecas las que están afectadas, lo que podría suponer un coste de 18.000 millones de euros, que se sumarían el coste previsto por la devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo (unos 5.000 millones).

La propia OCU, al igual que hizo con las cláusulas suelo, ha diseñado una calculadora que, de acuerdo con el importe de la hipoteca y la comunidad autónoma donde se constituyó, ofrece una cantidad orientativa de los gastos que el cliente podría recuperar.

En Busconómico | Cómo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca



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