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¿Qué riesgos tienen las hipotecas al 100%?

Durante el período que duró la burbuja inmobiliaria, las entidades financieras se embarcaron en una política de concesión de préstamos hipotecarios a todas las personas que querían tener una vivienda en propiedad. Los análisis de solvencia de los deudores dejaban mucho que desear, y no había prácticamente ninguna persona que se viese privada de este tipo de financiación por sus circunstancias económicas personales o familiares.

Y no solo eso. Las hipotecas se concedían por la totalidad del valor de tasación de la vivienda e, incluso, muy por encima, con el fin de que el deudor pudiese también pagarse el coche, el mobiliario de la casa y, si sobraba, pudiese irse de vacaciones a un destino exótico. Esta circunstancia provocó que la deuda privada en España se disparase, hasta llegar a límites nunca vistos hasta ese momento, de hasta tres veces el PIB español.

cálculos hipotecaLa crisis económica sirvió para que los bancos tomasen conciencia de esta mala praxis llevada a cabo antes de la crisis, y se recuperó la política de conceder préstamos hipotecarios de, como mucho, el 80% de valor de tasación de la vivienda, obligando a los deudores a aportar el 20% restante con sus ahorros, e impuso un control mucho más exhaustivo sobre la concesión de sus préstamos.

Sin embargo, en la actualidad, y con la recuperación del crédito bancario, existen entidades financieras que todavía siguen concediendo las conocidas como hipotecas 100, un producto financiero que financia hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda. Sin embargo, se trata de un préstamo que, al igual que ocurría antes del estallido de la crisis económica, no está exento de riesgos.

Mayor morosidad que una hipoteca normal

Parece evidente pensar que las hipotecas que dan el 100% del valor de la vivienda son suceptibles de tener más riesgos que las hipotecas que dan un porcentaje menor. En efecto, si el importe concedido es mayor, el deudor tendrá que amortizar la hipoteca durante más tiempo, lo cual le expone al riesgo de que aumente el tipo de interés o de que pierda los ingresos con los que contaba, o bien pagar una cuota mensual mayor, lo cual le obliga a destinar una mayor cantidad de sus ingresos a amortizar su préstamo hipotecario.

Pues bien, si prestamos atención a los datos, las hipotecas 100 tienen una morosidad mayor que las hipotecas que no ofrecen el 100%. Al cierre del año pasado, las principales entidades financieras españolas tenían en sus balances 22.533 millones de euros en hipotecas de alto riesgo, una cifra que ha aumentado un 25% en el último año, de acuerdo con los datos de las Memorias Anuales de estos bancos. 

Estas cifras ponen de manifiesto el enorme agujero que pueden provocar estos préstamos dudosos. Su tasa de morosidad (28,6%), aunque ha descendido en relación a la del año pasado (31,9%), multiplica por ocho la tasa de morosidad de aquellas hipotecas que tienen menor riesgo, que se sitúa en el 3,4%. Se trata, por tanto, de un producto que tiene un cierto riesgo, tanto para el deudor como para la propia entidad financiera, que deberá registrar pérdidas en sus balances si finalmente se materializa el impago.

¿Todavía hay muchas hipotecas de este tipo?

De acuerdo a los balances de los bancos, las hipotecas con un Loan To Value comprendido entre el 80% y el 100% sumaban a cierre de año 2015 un total de 41.951 millones de euros, frente a los 49.625 millones de euros del año anterior. Para poner esto en contexto, hay que recordar que el resto de hipotecas suman un total de 379.314 millones de euros, por lo que no suponen ni un 10% del total de hipotecas que ahora mismo están pendientes de amortizar en España.

De hecho, las propias entidades financieras aseguran que ya prácticamente no se concede ninguna hipoteca con estas características, salvo algunos casos en los que se financian pisos que tienen los bancos en propiedad por impagos de otros clientes o por canjes de deuda. En estos casos, por lo general, los bancos conceden condiciones mucho más atractivas que para la financiación del resto de viviendas, con el fin de eliminar estos activos de sus balances.

En definitiva, aunque una hipoteca 100 pueda parecer muy atractiva a los ojos de un cliente de banca, en realidad tiene una serie de riesgos que es importante advertir. Existe una mayor probabilidad de que el cliente impague este tipo de préstamos que otro tipo de hipotecas, y la experiencia que tenemos en España no es nada halagüeña. Conviene, no obstante, valorar nuestras circunstancias particulares para saber si podemos o no podemos permitirnos un préstamo de este tipo.


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