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¿En qué consisten las cláusulas techo en las hipotecas?

Las cláusulas suelo, anuladas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea primero y por el Tribunal Supremo español después por declararlas abusivas, han provocado más de un disgusto a las familias españolas. Pero no son las únicas; los últimos escándalos en torno a las cláusulas abusivas contenidas en las hipotecas han sacado a la luz nuevas características en las hipotecas que, hasta ahora, parecían escondidas en las escrituras.

Este es el caso de las cláusulas techo que, a diferencia de las cláusulas suelo, supone establecer un límite a las alzas del euríbor. Por ejemplo, si se fija dentro del contrato que la hipoteca tengan un techo del 4% y el tipo de interés es de Euríbor +0,99%, si el Euríbor alcanza un nivel superior al 3,01% no tendría efectos sobre el tipo de interés aplicado a la hipoteca. Es decir, si el tipo de interés llegase al 5%, el contrato solo aplicaría un tipo de interés del 4%.

Los problemas de las cláusulas techo

techo hipotecaA priori, cualquiera podría pensar que la cláusula techo beneficiaría al prestatario. Si el tipo de interés sube por encima de la cláusula techo, el prestatario no tendría que abonar este exceso del préstamo, a diferencia de la cláusula suelo en la que toda bajada del euríbor por debajo de ese límite suponía que el prestatario tuviese que pagar más por su préstamo. Sin embargo, no es oro todo lo que reluce. 

Y es que, en la mayoría de los casos, las entidades financieras exigen como contrapartida que se pacte también una cláusula suelo en el contrato, de manera que las posibles fluctuaciones al alza o a la baja del euríbor tengan un impacto mucho más reducido para las dos partes, tanto para el prestamista como para el prestatario. En la práctica, ambas cláusulas suponen que el tipo de interés fluctúe dentro de la horquilla que se establezca en el contrato, entre el tipo de interés fijado en la cláusula suelo y en la cláusula techo, eliminando de esta manera, y casi por completo, el componente variable y acercándole más a un interés a tipo fijo.

Sin embargo, en la práctica, la entidad financiera pactará el tipo de interés que se utilizará como cláusula techo lo suficientemente alto como para que no se alcance nunca. De hecho, en un entorno de tipos de interés tan bajos, los techos serán difícilmente alcanzables en la práctica, lo que contrasta con la cláusula suelo, que se activará prácticamente en todos los contratos hipotecarios actuales. Con estas premisas, ambas cláusulas generan un desequilibrio notable, pues es la entidad financiera quien se beneficia de ese supuesto intervalo de tipos de interés y el cliente nunca lo hará.

Por último, y dado que el préstamo que se formaliza para pagar la vivienda y la garantía hipotecaria son cosas diferentes, puede que las cláusulas techo solo tenga efectos en el momento de la ejecución hipotecaria y, por tanto, que no afecte al préstamo en cuestión.  

Pero entonces, ¿me compensa informarme sobre la fijación de una cláusula techo?

Como en cualquier otro ámbito financiero, la respuesta es depende. Dado que el tipo de interés que se establecerá como techo será bastante alto a priori, será difícil que ese nivel se alcance en los próximos años y será el banco quien acabe beneficiándose de un tipo de interés más alto como consecuencia de la fijación de un tipo de interés suelo. Ahora bien, con la sentencia del Tribunal Supremo en la mano, en la que se declaraban como ilegales las cláusulas suelo firmadas con efectos retroactivos, lo más probable es que la cláusula techo no pueda pactarse más, dejando fluctuar libremente al euríbor en función de la evolución de los tipos de interés de mercado.

¿Y habría alguna alternativa? La respuesta es sí. Con la crisis, han aparecido nuevos instrumentos de financiación hipotecarios como las hipotecas a tipo fijo y mixto, en las que se establece el mismo tipo de interés durante todo el período de amortización o sobre una parte del mismo, respectivamente, lo que supone evitar que los vaivenes del euríbor nos puedan dar más de un susto y podamos vivir tranquilos sabiendo cuáles son las cuotas que tenemos que pagar durante los próximos años.

Imagen | WDnetStudiohttps://pixabay.com/es/casa-teclas-clave-la-puerta-1407562/



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