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Los 5 grandes cambios de la nueva ley hipotecaria

cambios en ley hipotecasEl Congreso de los Diputados ha aprobado la nueva ley hipotecaria que entrará en vigor 3 meses después de ser publicada en el BOE. Por tanto, la nueva ley será de obligado cumplimiento desde finales de mayo de 2019. Los cambios en la ley son una exigencia de una directiva europea que llega con retraso a España. La directiva pretende proteger al consumidor y aumentar la información antes de firmar una hipoteca.

La denominación de la norma es Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario, y en lo que respecta a los consumidores incluye novedades importantes que intentamos resumir a continuación. Explicamos cada uno de los cambios introducidos por la nueva ley, y que suponen alguna mejora para los consumidores. Son en total 5 grandes cambios en las hipotecas:

1. Los gastos de la hipoteca

La nueva ley pretende dejar muy claro, y sin posibilidad de interpretaciones, el reparto de los gastos que genera una hipoteca. Ahora todos los gastos relacionados con la hipoteca le corresponde asumirlos a la entidad financiera que concede el préstamo, con la única excepción de los gastos de tasación que deben ser abonados por el cliente.

Así que los gastos que asume el banco son los de gestoría, notaría, el impuesto de AJD y los costes del Registro. La cantidad de dinero que tendrá que pagar la banca dependerá de cada Comunidad Autónoma porque la cantidad del IAJD lo fija cada Comunidad. De media aproximadamente pueden ser unos 5.000 € por cada hipoteca, mientras el cliente solamente pagará la tasación (unos 300 €).

2. Nuevas funciones de la notaría

Desde nuestro punto de vista es uno de los cambios más relevantes e interesantes de la ley. Los notarios y registradores pasan a tener una mayor relevancia en el proceso de firma de una hipoteca. Una de sus funciones es asegurarse de que el cliente entiende y es consciente de lo que firma, se trata de evitar clausulas abusivas o poco claras.

Para lograr que el cliente conozca lo que firma y lo entienda perfectamente la ley da un paso importantísimo que consiste en que el cliente se reunirá con el notario a solas en los 10 días previos a la firma. En esa reunión ya estará disponible el contrato para que pueda ser estudiado. Esta visita previa al notario antes de la firma es obligatoria. Hasta ahora lo habitual es que el cliente llegase directamente a firmar en una sala con personal del banco, la gestoría, la inmobiliaria, los vendedores, etc. Esa situación suele abrumar al cliente, cuando además el resto de personas presentes suelen estar habituados a la firma de hipotecas por cuestiones laborales. En ese sentido a veces el cliente no era correctamente informado o no se atrevía a preguntar ciertas cosas. Ahora con la reunión a solas con el notario se pretende que la información sea total y que se pueda consultar cualquier duda a solas.

3. Comisiones

La única novedad importante es que se rebajan las comisiones máximas que el banco puede cobrar por amortizaciones anticipadas. En las hipotecas variables la comisión máxima será del 0,25% por amortizaciones durante los 3 primeros años, del 0,15% hasta el quinto año y no se puede cobrar ningún tipo de comisión desde el sexto año. En hipotecas fijas la comisión máxima es del 2,00% en los primeros 10 años y del 1,50% el resto de años.

En cuanto a la comisión de apertura el único cambio es que la ley unifica todas las posibles comisiones en una única comisión de apertura (estudio, apertura, etc). No impone límites de ningún tipo en la comisión, cada banco es libre de fijar la cantidad que estime oportuna.

4. Cambios en la hipoteca: novación y subrogación

La ley modifica las condiciones al realizar una subrogación o una novación, es decir cuando realizamos cambios en la hipoteca o cuando la cambiamos de banco. Aunque a muchos les suene a chino no es raro que alguien durante la vida de la hipoteca haga una novación hipotecaria, por ejemplo una persona que quiera ampliar el préstamo, quiera extender el plazo o quiera pasar su hipoteca variable a fija. El caso de la subrogación es cuando se cambia la hipoteca de banco.

Con la nueva ley se eliminan las comisiones de novación y subrogación a partir del tercer año de hipoteca, y en el caso de los 3 primeros años se fija un máximo del 0,15%. Por tanto podremos cambiar de banco sin costes o renegociar condiciones sin tener que pagar un dineral en comisiones.

Este cambio tiene carácter retroactivo y afecta a todas las hipotecas que ya están firmadas, por tanto se benefician todos los consumidores. Se espera que muchos clientes aprovechen el cambio de la ley para pasar hipotecas variables a fijas.

5. Ejecución de la hipoteca

Se fija en 12 mensualidades impagadas las necesarias para que el banco pueda ejecutar la hipoteca. El cambio afecta también a todas las hipotecas ya firmadas. La ejecución hipotecaria es el paso previo al inicio del procedimiento de embargo de la vivienda. Hasta ahora con 2 cuotas impagadas había bancos que empezaban la ejecución, ahora el plazo aumenta considerablemente con la intención de proteger al consumidor y de darle más tiempo para poder solucionar sus impagos antes de iniciar un proceso por el que perdería su vivienda.

Ese plazo de 12 meses sube hasta 15 meses de impago si la hipoteca se encuentra en su segunda mitad de vida. Así que si el cliente ya ha pagado al menos el 50% de sus cuotas la protección aumenta.

Además de los puntos anteriores, que son los más importantes para el consumidor, la ley modifica otros aspectos que no tienen tanto impacto sobre el cliente final. Por ejemplo no se permiten las llamadas “vinculaciones” aunque se permiten las “bonificaciones”, con lo que a afectos prácticos no hay cambios. Otro cambio es que se prohíben por ley las clausulas suelo, aunque ya ningún banco las incluía, así como otros cambios que no tienen efectos prácticos para el cliente final.


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