¿Es aconsejable amortizar mi hipoteca anticipadamente? Ventajas e inconvenientes

Ahora que los tipos de interés están tan bajos y que parece que el mercado inmobiliario se está reactivando gracias también a unos precios mucho más bajos de lo que los habíamos visto años atrás, son muchos los que deciden embarcarse en la aventura de comprar una vivienda y solicitar un préstamo para financiar dicha compra.

Otros muchos tienen hipotecas desde hace años y se preguntan si ante la bajada de tipos deben realizar amortizaciones parciales.

Pero debemos tener en cuenta que la contratación de un préstamo hipotecario es una decisión que nos acompañará a lo largo de mucho tiempo.

No en vano, el plazo de amortización medio de las hipotecas en España asciende hasta los 20 años, aunque muchas de las que fueron firmadas en plena burbuja inmobiliaria pueden superar ampliamente los 30 y hasta los 40 años.

Sin embargo, un ingreso extraordinario puede reducir de manera considerable este plazo y, por tanto, los intereses totales a pagar por el préstamo si amortizamos la hipoteca de manera anticipada.

En estas circunstancias, a muchas personas se les plantea la misma pregunta, ¿merece la pena acortar este plazo?

Estos son sus principales ventajas e inconvenientes.

Ventajas de amortizar la hipoteca de manera anticipada

La principal ventaja de amortizar la hipoteca de manera anticipada es, evidentemente, que se acorta o bien la cuota mensual a pagar o bien el plazo en el cual tendremos que pagar parte del capital y los intereses, por lo que se reduce también la carga de intereses total, que será tanto mayor cuanto menores sean las cuotas que se han pagado.

Es decir, si amortizamos la hipoteca durante las primeras cuotas, tendremos una carga financiera bastante menor que si lo hacemos en las últimas etapas de este pago.

Además, si tenemos en cuenta la futura evolución del euríbor, esta ventaja adquiere un plus de interés. El principal indicador de las hipotecas españolas se sitúa en mínimos históricos, y es previsible que, en función de cómo evolucione la economía, los tipos de interés aumenten en los próximos años y, con ellos, también el euríbor.

Es previsible, por tanto, que las cuotas de los hipotecados aumenten en los próximos años conforme mejore la economía y suban los tipos de interés.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que los pagos a aquellas hipotecas que se hubiesen firmado antes del 1 de enero de 2013 son deducibles en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), siempre y cuando no hayamos superado el límite de 9.040 euros anuales.

Por esta razón, cuanto mayores sean los pagos efectuados para amortizar la hipoteca, mayor será también la deducción de la que podrá beneficiarse el contribuyente.

Inconvenientes de amortizar la hipoteca de manera anticipada

La mayor parte de entidades financieras aplican una comisión por cancelación y amortización parcial o total del préstamo hipotecario.

Al banco le sirve para cubrir los costes derivados de la pérdida de negocio. Esta comisión suele ser diferente en función del tipo de hipoteca que hayamos firmado.

Así, si nuestra hipoteca tiene un interés variable, el porcentaje oscila entre el 0,5 y el 1%, mientras que si la hipoteca es a tipo fijo, esta comisión se puede elevar al 4 ó 5%. Existen hipotecas, especialmente de los bancos online, sin comisiones de amortización.

Además, las entidades también aplican una comisión si el cliente amortizan la hipoteca totalmente.

Al igual que ocurre con la amortización anticipada parcial, se trata de una comisión que remunera a la entidad financiera por todas las gestiones administrativas que tiene que realizar, además de una compensación por el dinero que la entidad financiera deja de percibir como consecuencia de la cancelación del préstamo.

Esta comisión está limitada por el Banco de España al 1% en los préstamos a interés variable, siempre y cuando no sea consecuencia de una subrogación en el préstamo, lo que se conoce como comisión por cancelación total no subrogatoria.

Entonces, ¿cuándo es conveniente amortizar de manera anticipada un préstamo hipotecario?

En los préstamos hipotecarios, en los que el cuadro de amortización se calcula en función del sistema de amortización francés, las cuotas iniciales del préstamo destinan una cantidad mayor a pagar intereses y menos a amortizar capital.

Dicho de otro modo, pagamos más intereses al inicio del préstamo que al final. Por esta razón, en caso de amortizar anticipadamente un préstamo, conviene realizarlo en las primeras etapas, de manera que podamos beneficiarnos de una menor carga financiera durante el resto del préstamo.

Ahora bien, habrá que tener en cuenta también el sobrecoste en concepto de comisiones que tendremos que asumir.

Así, resumiendo, y para la mayor parte de préstamos hipotecarios a 20 años con un tipo de interés de euríbor + 1% y una comisión por amortización parcial del 1%, compensará amortizar anticipadamente el préstamo en los primeros diez años de vigencia, mientras que, en función del capital del mismo, habrá que hacer cuentas a partir del décimo año. 

En cualquier caso, además del coste, pueden entrar en juego otros factores igualmente importantes, como la necesidad de pagar el préstamo cuanto antes.