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Comisiones a tener en cuenta a la hora de pedir tu hipoteca

solicitar una hipotecaComprar una casa es el paso más grande que la mayoría de las familias españolas tienen que dar. Pero además, es el principal gasto que tendremos que asumir a lo largo de buena parte de nuestra vida y es una fuente inagotable de preocupaciones.

No en vano, los hogares españoles dedican una media del 40% de su sueldo a pagar la hipoteca.

Durante muchos años, la hipoteca se lleva una buena parte de nuestros ingresos mensuales e, incluso, buena parte de los ingresos de nuestros hijos que, en algunos casos, acaban heredando esta deuda.

Por este motivo, es importante conocer todos los aspectos clave antes de solicitar una hipoteca.

Alguno de ellos son las comisiones que se aplican tanto a la hora de formalizar el préstamo como durante su vigencia y en caso de que queramos amortizar de forma anticipada una parte o la totalidad de la misma.

Comisiones aplicadas al inicio de la operación

  • Comisión de estudio: el prestatario deberá remunerar a la entidad bancaria por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar la solvencia y los términos del acuerdo.

    En el caso de que el banco no le conceda el préstamo hipotecario, no podrá cobrarle esta comisión pero sí podría exigir los gastos que haya tenido que pagar por la intervención de terceras personas o empresas. 

  • Comisión de apertura: es la comisión que se aplica por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados.

    Esta comisión se calcula como un porcentaje del total del préstamo concedido, aunque hay entidades financieras que no la cobran.

Dentro de este grupo, también existe un tipo de comisión especial distinta del estudio y la apertura.

Se llama comisión por servicios específicos que, aunque no todos los bancos la cobran, se utiliza si, por ejemplo, se emite un cheque bancario por el capital inicial del préstamo. No es lo habitual, pero es conveniente conocer que existen.

Comisiones por cambios en los términos contractuales

  • Modificación de condiciones o cambio de garantía: este tipo de comisión tiene que ver con el cambio de alguna de las características del préstamo. Se paga a la entidad bancaria por los trámites que se deben de realizar para el cambio. Tiene que ser solicitado por el cliente y aprobado por el banco para poder realizarse.
  • Novación modificativa: una novación es una modificación de las condiciones del préstamo que cuenta con una ventaja con respecto a la formalización inicial: el prestatario se beneficia de las reducciones de costes notariales y registrales. Se consideran novaciones, por ejemplo, la ampliación o reducción del capital prestado, la alteración del plazo, la modificación del tipo de interés, el método de amortización o la modificación de las garantías personales.
  • Amortización parcial anticipada: es una comisión que se aplica para compensar a la entidad financiera tanto por los trámites administrativos como por lo que deja de ganar al dejar de percibir intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.

Comisiones al finalizar la operación

  • Cancelación anticipada: al igual que ocurría con las comisiones aplicadas por amortización anticipada del grupo anterior, esta comisión remunera a la entidad por la cancelación total anticipada, los gastos administrativos generados y la compensación por el dinero que deja de recibir la entidad bancaria.
  • Subrogación: Esta comisión se aplica cuando queremos trasladar nuestra hipoteca de un banco a otro, generalmente porque éste último ofrece unas condiciones más atractivas, lo que acaba suponiendo el fin de la operación. Dependiendo de la entidad, puede rondar en torno al 1% y encarece el coste total del préstamo aunque las condiciones del nuevo banco sean mejores. 

Conclusiones

En la mayor parte de ocasiones, solemos fijarnos únicamente en el coste de los intereses del préstamo cuando, en realidad, existen una serie de gastos o comisiones menos evidentes que acaban encareciendo el total del coste de dicho préstamo.

Por este motivo, es importante echar un vistazo no solo al Tipo de Interés Nominal, que es el que están obligadas a publicar las entidades financieras en sus anuncios, sino también en la Tasa Anual Equivalente (TAE) que incluye no solo el interés nominal sino también el resto de comisiones y gastos asociados con el préstamo.

Constituye, por tanto, el coste real del préstamo y nos puede servir de gran ayuda para evitar sustos a la hora de tener que pagar nuestro préstamo hipotecario.

En consecuencia, conviene preguntar por todas estas comisiones antes de formalizar el préstamo hipotecario y tomarnos la molestia de calcular cuál será su coste efectivo.

Para ello en Busconómico hemos desarrollado un simulador de hipotecas que te permite calcular la cuota resultante en varias entidades bancarias.


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Enlace permanente al comentario Hipotecado (06 octubre 2016)
Por experiencia creo que las comisiones que uno debe de vigilar son sobre todo las de amortización y las de cancelación anticipada de la hipoteca. Hay que vigilar porque las amortizaciones conviene hacerlas cuando la hipoteca está en sus primeros años de vida, ya que es cuando se generan los mayores intereses (no, los bancos no son tontos...). Pero para amortizar poco a poco en momentos en los que el ahorro te lo permita es esencial que en tu cláusula tengas cero comisiones por amortización anticipada y por cancelación total, porque de primeras te van a cobrar y vas a tener que demostrar que eso es lo que firmaste. Los bancos primero cobran y luego se hacen los locos si no insistes.