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Al amortizar hipoteca, ¿mejor cuota o plazo?

La gran duda que surge cuando alguien tiene un dinero ahorrado y piensa en amortizar hipoteca es si realizar una amortización en cuota mensual o en plazo para reducir años.

Hay multitud de opiniones y se pueden encontrar gran cantidad de cálculos en Internet para demostrar que una opción es mejor que otra.

La realidad, desde nuestro punto de vista, es que no hay una opción mejor que la otra, depende de cada persona y de sus circunstancias personales y familiares.

A la hora de decidir cómo amortizamos nuestra hipoteca deberemos tener en cuenta algunas variables:

Cantidad a amortizar

  • Compra en 2013 o posterior: si la compra es posterior al 1 de enero de 2013 no tenemos deducción por vivienda habitual en el IRPF, en ese caso podremos amortizar libremente la cantidad que nos convenga ya que no tendrá ninguna implicación fiscal.
  • Compra anterior a 2013: las personas que contrataron su hipoteca antes de 2013 tienen derecho a una deducción del 15% de sus cuotas hipotecarias con un límite de 9.040 euros, que será de 18.080 si la hipoteca fue contratada por 2 personas que hacen su declaración de IRPF individual.

    En este caso, y en un escenario de tipos de interés muy bajos, puede ser conveniente amortizar hasta el límite de los 9.040 € (18.080 en caso de parejas) para lograr la máxima deducción y si sobra dinero invertirlo en depósitos bancarios en los que posiblemente se pueda lograr una rentabilidad superior al tipo de interés de la hipoteca.

¿Amortizar cuota o amortizar plazo en la hipoteca?

Una vez que hemos decidido la cantidad que vamos a amortizar de hipoteca llega la gran duda de si hacerlo en plazo o en cuota.

dudas hipotecaDesde un punto de vista de matemática financiera daría exactamente lo mismo una opción u otra como se explica en el artículo "Peras o manzanas" en el que se explica mediante matemáticas que el valor actual de esa amortización es idéntico independientemente de que la opción escogida sea reducir plazo o reducir cuota.

El gran problema es que un ciudadano medio no es experto en matemáticas financieras y su preocupación no es saber el valor actual neto de un dinero que dejará de pagar dentro de 23 años.

Además que, incluso para un experto matemático, es imposible hacer esos cálculos de manera real pues no sabemos las variaciones del euribor dentro de 5, 10, 15 ó 20 años.

Al hipotecado lo que realmente le interesa es conocer el ahorro que conseguirá mediante su amortización parcial, por eso vamos a hacer números.

Para realizar los cálculos supongamos una hipoteca a la que le faltan por pagar 120.000 euros y 25 años (300 cuotas).

Suponemos que el tipo de interés es del 3% TAE.

Cuota mensual = 569,05 €

Total a pagar = 569,05 € x 300 cuotas = 170.715 euros.

Si realizamos una amortización de 5.000 euros el resultado será diferente si lo hacemos en cuota o en plazo.

Si reducimos cuota:

Cuota mensual = 545,34 €

Total a pagar = 545,34 € x 300 cuotas = 163.602 €

Ahorro = 170.715 – 163.602 - 5.000 (lo que he amortizado) = 2.113 €

Si la amortización de la hipoteca la hacemos en plazo la cuota mensual no cambia y seguiremos pagando los 569,05 €, pero cambiará el plazo.

Nuevo plazo = 23,50 años (282 cuotas mensuales)

Total a pagar = 569,05 € x 282 cuotas = 160.472,10 €

Ahorro = 170.715 – 160.472,10 – 5.000 (la amortización) = 5.242,90 €

Como vemos en el ejemplo el ahorro en términos absolutos siempre es mucho mayor si amortizamos en plazo.

La gran diferencia es que si realizamos una amortización como la del ejemplo al hacerlo en cuota mensual mi ahorro lo noto desde el primer mes, en cambio si amortizo en plazo seguiré pagando la misma cuota y el ahorro lo conseguiré dentro de 23,5 años.

Si consultamos en Internet veremos muchos cálculos parecidos a los que hemos realizado. La conclusión mayoritaria es que, con los números en la mano, es mejor amortizar hipoteca en plazo ya que el ahorro es superior, si a eso le sumamos que los bancos habitualmente nos dan la opción por defecto de amortizar en cuota aumenta nuestra sensación de que posiblemente es mejor hacer lo contrario de lo que el banco quiere que hagamos.

Pero ahora que ya casi estamos convencidos de hacer nuestra amortización reduciendo plazo deberíamos tener en cuenta otras variables.

como amortizar hipoteca

Cuándo reducir cuota en la hipoteca

Como hemos comentado la reducción de la cuota rebaja la cantidad mensual a pagar y por tanto mejora nuestra economía desde el primer mes, en cambio la reducción de plazo mejora nuestra situación dentro de un plazo largo.

amortizar hipotecaPor eso es importante valorar nuestra situación financiera personal presente y futura, por ejemplo si hay riesgo de que nuestra empresa baje sueldos o haga despidos muy probablemente sea preferible rebajar la cuota.

Si nuestra capacidad de ahorro no es demasiado elevada, es decir nuestros ingresos se acercan mucho a nuestros gastos, otra variable a tener en cuenta es el tipo de interés futuro. Vivimos en un escenario de tipos anormalmente bajos, así que lo normal es que a medio o largo plazo el Euribor suba.

Es algo que tenemos que valorar para ver si podremos pagar la hipoteca en el futuro, si vamos justos de dinero y amortizamos en cuota una hipotética subida del euribor nos afectará menos que si hemos amortizado en plazo.

Si utilizamos el ejemplo anterior en el que después de amortizar debemos 115.000 euros, unos han amortizado en cuota y otros en plazo.

Veamos cómo les afecta una subida de tipos del 1% (pasamos del 3% actual a un 4%) y una subida del 2% (del 3% al 5%).

Subida del 1%

Cuota si amortizaron en cuota: 545,34 €
Nueva cuota mensual: 607,01 €

Cuota si amortizaron plazo: 569,05 €
Nueva cuota: 629,69 €

Subida del 2%

Cuota si amortizaron en cuota: 545,34 €
Nueva cuota mensual: 672,28 €

Cuota si amortizaron plazo: 569,05 €
Nueva cuota: 694,02 €

Como vemos la cuota mensual será superior en el caso de aquellos que amortizaron en plazo, aunque al final pagarán menos intereses.

Otra ventaja de amortizar en cuota es que podemos ahorrar la cantidad de dinero que pagamos de menos cada mes para utilizarla en nuevas amortizaciones como ya explicamos en el Método de amortización de bola de nieve para multiplicar el efecto de la amortización.

Cuándo amortizar plazo en nuestra hipoteca

Si nuestros ingresos son superiores a los gastos y creemos que esos ingresos serán estables a lo largo del tiempo convendrá la amortización en plazo.

Puede resultar útil también si creemos que nuestros gastos futuros serán superiores a los actuales, así liquidaremos la deuda antes y no tendremos hipoteca cuando lleguen esos futuros gastos.

Un ejemplo puede ser una familia con hijos pequeños, cuando los hijos crezcan posiblemente irán a la Universidad, realizarán estudios o viajarán al extranjero.

En ese caso cuando esos hijos crezcan tendremos un nivel de gasto mucho mayor y puede ser conveniente tener amortizada la hipoteca cuanto antes para poder hacer frente a esos gastos futuros en el momento en que lleguen.

Amortización mixta

Una opción que en casi ningún lugar es contemplada es amortizar al mismo tiempo en cuota y en plazo. Si utilizamos esta fórmula obtendremos los beneficios de ambos métodos y reduciremos los contra de cada opción.

Con este sistema reducimos parte de lo que se paga mensualmente y además rebajamos el plazo de los años que quedan por pagar.

No se puede realizar en una misma operación una amortización mixta, pero podemos hacer 2 amortizaciones parciales bien el mismo día o una un día y la otra al día siguiente.

La mayoría de bancos no ponen límites al número de amortizaciones parciales que podemos realizar, así que lo que proponemos es posible hacerlo. Si nuestro banco solo nos deja hacer una amortización al mes pues hacemos una en un mes y la otra al mes siguiente.

Siguiendo con el mismo ejemplo que hemos utilizado hasta ahora si realizamos una amortización de 5.000 euros haremos primero una de 2.500 euros para reducir cuota y luego otra de los 2.500 euros restantes para reducir plazo.

Nuestra hipoteca quedaría así:

Tras reducir la cuota:

Cuota = 557,20 €

Tras reducir el plazo:

Cuotas = 24,21 años (290,60 cuotas)

Total a pagar = 557,20 x 290,60 cuotas = 161.922,32 €

Ahorro = 170.715 -161.922,32 – 5.000 (la amortización) = 3.792,68 €

El ahorro conseguido es muy superior al que conseguiríamos amortizando exclusivamente en cuota y al mismo tiempo reducimos el plazo. De esta manera además nos protegemos mejor ante subidas de tipos de interés.

Ante una hipotética subida del 1% de los intereses la nueva cuota sería:

Nueva cuota = 618,58 €

La subida nos afectaría menos que si hubiésemos amortizado exclusivamente en cuota.

Por esto muchas veces a la pregunta de si es mejor amortizar en plazo o en cuota la respuesta puede ser utilizar ambos métodos al mismo tiempo.

Algunos consejos sobre amortización de hipotecas

A partir de lo que hemos explicado cada persona debe decidir la cantidad a amortizar y si lo hace en plazo o en cuota. Independientemente de la opción escogida queremos recalcar que reducir nuestras deudas realizando amortizaciones es siempre positivo y recomendable.

Los beneficios de amortizar son:

  • Reducir nuestros costes financieros: siempre que amortizamos se reducen la cantidad de intereses que pagamos por la deuda.
  • Reducir nuestro endeudamiento: nuestras deudas vivas se actualizan mensualmente en el CIRBE, cuanto menor sea nuestra deuda será más sencillo obtener financiación cuando la necesitemos, por ejemplo si pedimos un crédito para un coche, para estudios de nuestros hijos, por una enfermedad, etc.
  • Aumenta nuestra renta disponible: si la parte de nuestros ingresos que se destina a pagar préstamos se reduce automáticamente aumenta nuestra renta disponible y nuestra capacidad de ahorro.
  • Mejora en salud: el hecho de no pensar en nuestras deudas bien porque sean pequeñas o bien por su inexistencia mejora nuestra nivel de preocupación y de estrés y por tanto mejora la salud.

Comentarios

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Enlace permanente al comentario Javier (24 febrero 2016)
Gracias por esta información que me ha resultado bastante útil ya que siempre que he buscado información para amortizar mi hipoteca he encontrado diferentes opiniones pero sin explicar los motivos demasiado bien. Ahora ya lo tengo claro.