Cómo cambiar tu hipoteca de banco

Los préstamos hipotecarios suelen tener unos plazos de amortización a un horizonte muy lejano, 20, 30 e incluso 40 años en algunos casos. Eso nos da la sensación de tener que asumir una relación con nuestro banco casi de por vida, pero en realidad esto no es así, y la legislación actual permite cambiar nuestro acreedor de forma relativamente fácil.

Vamos a ver en este artículo cómo cambiar tu hipoteca de banco y qué gastos puede suponer para tu bolsillo.

La palabra clave: Subrogarse

La mayor parte de la gente conoce la subrogación porque en algún caso un titular del crédito cede su posición en dicho contrato a una tercera persona, como puede ser el nuevo comprador de la vivienda, que se subroga en el mismo, asumiendo los mismos derechos y obligaciones que el titular anterior.

Pero esta subrogación también puede ser acreedora, es decir, que una nueva entidad asuma la posición de parte acreedora en el préstamo hipotecario, una vez que se ha compensado debidamente al anterior acreedor.

Este cambio o subrogación de la parte acreedora es lo que se conoce como “cambiar la hipoteca de banco”. Lo bueno en este caso es que el cambio puede hacerse sin el consentimiento del banco original.

Razones para cambiar de banco

Las razones son fáciles de deducir; unas mejores condiciones en el préstamo hipotecario, principalmente una bajada del tipo de interés, pero también puede ser interesante en los casos en los que realizando esta operación te puedas deshacer de productos vinculados que generan un alto coste indirecto, como seguros de vida u otros.

Los bancos lanzan continuamente nuevas ofertas en el campo de los préstamos y conviene estar al tanto de ellas si estamos pensando en cambiar de banco.

Procedimiento para cambiar tu hipoteca de banco

Los pasos para poder cambiar el préstamo hipotecario de banca son los siguientes:

• 1. Encontrar un nuevo banco. Una vez encontrado una oferta de un banco que consideras mejor que la que actualmente tienes hay que solicitarle una oferta vinculante con las condiciones que impondría en su hipoteca.
• 2. Notificaciones. El nuevo banco tiene que solicitar al anterior, a través de un notario, su intención de subrogarse en el préstamo y satisfacerle con el pago del total de la deuda más comisiones que fueran debidas hasta ese momento.
  
  Para ello, el todavía banco acreedor tiene que expedir una certificación, en el plazo de siete días desde que el notario le comunique el procedimiento, en el que conste el importe total de la deuda.
  
  Aunque el banco no puede impedir la subrogación porque sí, sí puede evitarla mediante lo que se llama enervación de la subrogación, que no es más que ofrecer al cliente una oferta igual o mejor que la propuesta por el nuevo banco.
  
  Para esta opción tiene un plazo de quince días naturales desde su notificación. Para ello tendrá que personarse ante el notario que lleva la gestión y manifestar su intención, que tiene un carácter vinculante, de igualar las condiciones.
• 3. Pago al banco acreedor. Si el procedimiento anterior de enervación no se lleva a cabo, el nuevo banco efectúa el pago de la cantidad total adeudada. En esta cifra no solo se incluye el capital del préstamo sino cualquier otra cantidad que tenga que ser abonada en concepto de intereses o comisiones.
• 4. Escritura pública. La formalización de este trámite deberá realizarse en escritura pública ante notario, en la cual se adjuntará el justificante de pago al banco anterior. Si el banco originario no hubiera certificado el importe exacto, el nuevo banco puede depositar la cantidad que calcule de liquidación ante el notario. El fedatario notificará dicho depósito al banco inicial y pondrá a su disposición la citada cantidad.

Conocer el coste de las gestiones del cambio de banco

El cambio de hipoteca no es gratis, por eso a la hora de hacer los cálculos no es suficiente ver que el tipo de interés es menor sino que hay que añadir todos los gastos que se producen en el proceso de cambio y ver que dicha cantidad es asimilada en un tiempo prudencial y que después seguirá siendo ventajosa la nueva hipoteca.

Los gastos que se generan en el cambio de hipoteca son de tres tipos:

• Comisiones. Existe una comisión por la liquidación anticipada del préstamo. Esta comisión varía en importe en función de la fecha en la que se formalizó la escritura pública de préstamo; si es posterior al 27 de abril de 2.003, el importe puede ser un 0,50% si no han pasado cinco años desde el comienzo de la hipoteca, o un 0,25% si ya ha transcurrido dicho plazo; En fechas anteriores a la citada la comisión puede alcanzar un 1%. Lo dicho anteriormente es válido para las hipotecas a tipo variable con anterioridad a la fecha, ya que las hipotecas constituidas sobre préstamos a interés fijo no tenían fijada una comisión legalmente.
• Gastos. La tasación por parte del nuevo banco ronda los 300 o 400 euros. Si finalmente el cliente se queda en el mismo banco no será necesaria la tasación.
• Honorarios. Aquí están los gastos del notario y los aranceles del Registro de la Propiedad, así como los de la gestoría, si la hubiera. El importe total puede ser entre 300 y 600 euros, aproximadamente, dependiendo de la cuantía subrogada.
• Impuestos. Afortunadamente, esta operación no está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así que en este apartado el gasto sería nulo.