¿Cómo vender una vivienda hipotecada?

Son muchas las personas que se preguntan si es posible vender una vivienda hipotecada y cómo hacerlo. Esto es así porque las hipotecas en nuestro país tienen un plazo de vida de entre 20 y 40-45 años.

Sin duda, las circunstancias de la vida pueden cambiar mucho en ese plazo de tiempo y, por lo tanto, cada vez es más habitual querer vender una casa cuando aún no se ha terminado de pagar el préstamo hipotecario.

En este artículo vamos a analizar si es posible vender una casa hipotecada y, en caso afirmativo, cómo hay que proceder para hacerlo.

¿Es posible vender una vivienda hipotecada?

Lo primero que te estarás preguntando si has llegado hasta aquí es si es posible vender una vivienda hipotecada. La respuesta a esta pregunta es un rotundo sí.

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Además, este tipo de operaciones son muy comunes en nuestro país. Se trata de un proceso bastante habitual, sobre todo en la venta de pisos de segunda mano.

Además, es un proceso bastante sencillo, siempre que se tengan claros los principales pasos a seguir.

¿Cómo vender una vivienda hipotecada?

Una vez que tenemos claro que sí es posible realizar la venta de una vivienda con una hipoteca, es importante conocer algunos aspectos básicos que determinarán cómo se realizará la venta de la casa.

Estos aspectos son:

• El precio que nos costó la vivienda en su momento
• Cuánto queda por pagar de la hipoteca 
• A qué precio vamos a vender la vivienda

Con estas cuentas bien claras, podremos escoger la mejor opción para vender nuestra vivienda hipotecada.

Si estás pensando en vender tu casa hipotecada, debes saber que las principales opciones que tienes son la cancelación del préstamo hipotecario por venta de la vivienda, una transmisión hipotecaria al comprador y una hipoteca puente.

Las analizamos en profundidad a continuación.

Vender una vivienda hipotecada mediante la cancelación del préstamo por venta de la vivienda

Esta es una de las opciones preferidas y más habituales entre los propietarios de viviendas hipotecadas que desean vender su propiedad.

Para llevarla a cabo, es necesario solicitar al banco un certificado de deuda pendiente. En este figuran los pagos, el importe pendiente y los gastos de cancelación.

También, habrá que cumplimentar el formulario de Actos Jurídicos Documentados.

En este punto es necesario diferenciar entre dos supuestos:

1. Que vendas la vivienda por un importe superior al importe de deuda pendiente. 
2. Que el importe de la venta no cubra la deuda.

En el caso de que la vivienda se venda por un importe superior al de la deuda hipotecaria, esta se cancela ante notario a la vez que se escritura la venta. De esta manera, el comprador compra una vivienda libre de cargas.

Si es esta la situación, una parte del cheque que recibas por la venta del inmueble se destina a pagar la deuda pendiente de la hipoteca, así como las posibles comisiones o gastos por cancelación.

La otra parte del cheque serán beneficios de la operación, denominada ganancia patrimonial, que está sujeta a impuestos.

Por otro lado, encontramos el supuesto de que el importe de la venta de la vivienda no cubre el total de la deuda pendiente. En este caso, los trámites son los mismos.

Sin embargo, la totalidad del pago irá a la entidad bancaria en concepto de pago de deuda.

Tras esta operación nacerá una nueva deuda pendiente, por la diferencia entre el importe de la venta del inmueble y la deuda hipotecaria; pero ya no será una hipoteca.

Se tratará de un préstamo bancario con sus propias condiciones y cláusulas, que podrás negociar con la entidad bancaria.

Vender una vivienda hipotecada mediante una transmisión hipotecaria al comprador

Otra opción que existe para vender una vivienda hipotecada es la transmisión de la hipoteca al comprador del inmueble. Este proceso se denomina subrogación hipotecaria.

Para poder llevar a cabo esta operación, es necesario contar con el visto bueno por parte de la entidad bancaria, que previamente tendrá que estudiar el perfil de riesgo del comprador.

Este estudio conlleva unos gastos, que suelen correr a cuenta del vendedor de la vivienda, así como las posibles comisiones en concepto de subrogación.

Esta opción, al igual que la de cancelar el préstamo hipotecario, es una de las más habituales.

Suele ser muy valorada por compradores y vendedores, ya que el comprador se ahorra los gastos de comisión de apertura de una nueva hipoteca, y el vendedor puede vender una vivienda hipotecada sin pagar gastos de cancelación del préstamo hipotecario.

Sin embargo, esta opción también tiene una gran desventaja.

El comprador no podrá negociar las condiciones de la hipoteca, ya que tendrá que asumir las que hayan pactado, al principio de su relación, el vendedor y el banco.

Vender un inmueble hipotecado con una hipoteca puente

La tercera opción para vender una vivienda hipotecada es mediante una hipoteca puente.

De las tres opciones es la menos habitual, ya que esta opción solo le sirve a las personas que, aún sin haber vendido su vivienda hipotecada, desean comprar una nueva vivienda.

Gracias a la hipoteca puente, no tendrás que pagar dos hipotecas a la vez. Más bien, la entidad bancaria unifica las dos hipotecas en una sola y, así, pagas una cuota mucho menor que la suma por separado.

Esta opción conlleva una cláusula de tiempo. Esto significa que debes vender el inmueble en el plazo establecido, que suele rondar entre los 6 meses y los 5 años.

Se trata de una opción muy cómoda y flexible ya que, una vez vendida la vivienda, se cancela la hipoteca puente y la primera hipoteca. En ese momento, se formaliza un nuevo préstamo hipotecario con sus propias condiciones.

Pero también debes saber que los Bancos son cada vez más reacios a otorgar este tipo de préstamo y es bastante difícil de conseguir.

En resumen, cómo vender una vivienda hipotecada

Como conclusión, podemos hacer un breve resumen de lo que hemos analizado a lo largo del artículo.

Lo primero que debes saber es que sí es posible vender una vivienda hipotecada.

Para saber cómo vender tu casa hipotecada, debes tener en cuenta el precio que te costó, el importe de deuda pendiente que tiene tu hipoteca y el precio al que vas a vender el inmueble.

A la hora de realizar la venta de una vivienda hipotecada, existen tres principales métodos para hacerlo, mediante: la cancelación del préstamo por venta de la vivienda la transmisión de la hipoteca al comprador una hipoteca puente

Con esta información clara, ya estás preparado para vender tu vivienda hipotecada.