Compraventa con pago aplazado: la alternativa a las hipotecas

El mercado inmobiliario se ha visto drásticamente frenado debido a la incertidumbre económica que estamos viviendo en los últimos meses.

El número de compraventas de inmuebles y de hipotecas firmadas ha descendido mucho, si lo comparamos con los datos de la época pre-Covid.

Según algunos expertos del sector, se prevé que, durante 2021, el número de transacciones inmobiliarias vaya en aumento, llegando a cifras similares a las del 2019, eso sí, ya durante el 2022.

Con el fin de motivar a los potenciales compradores de viviendas a dar el paso, se están llevando a cabo diferentes fórmulas.

Muchos han optado por ofrecer sus viviendas en venta mediante el alquiler con opción a compra. Una metodología cada vez más extendida en nuestro país.

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Adicionalmente, se está popularizando la compraventa con pago aplazado.

Si no sabes qué es la compraventa con pago aplazado, ni qué ventajas presenta, te animamos a que leas este artículo hasta el final.

¿Qué es la compraventa con pago aplazado?

En una transacción normal de compraventa de una vivienda, una de las partes entrega la propiedad a la otra pagando el precio estipulado de ésta.

Cuando el comprador no dispone de todo el dinero, suele pedir financiación a través de una hipoteca. Sin embargo, si no existe esta posibilidad, se puede acordar la venta con pago aplazado.

Esta modalidad de compraventa le da al comprador la posibilidad de desembolsar el dinero en varios plazos. Y, así, aunque no tenga una hipoteca con el banco ni disponga de la cantidad total, puede pagar la vivienda poco a poco.

Con esta modalidad, el comprador puede recibir la vivienda y disfrutar de ella, sin haber terminado de pagar el precio total, aunque también es posible pactar que el vendedor no entregue la vivienda hasta que se haya abonado el 100% del pago.

¿Cómo se formaliza una compraventa con pago aplazado?

Por norma general, la formalización de una compraventa con pago aplazado se lleva a cabo mediante un documento privado. Y, una vez que el comprador ha liquidado el total del importe, se le entrega la escritura pública.

Pero, como comprador, existe un riesgo en la compra con pago aplazado.

Se trata del riesgo de que el vendedor pierda el inmueble (por ejemplo, porque sea embargado) o lo venda a un tercero, formalizando la venta en escritura pública.

Por eso, y para evitar este tipo de problemas, es muy recomendable llevar a cabo el contrato de compraventa ante notario, y que se inscriba en el Registro de la Propiedad a favor del comprador.

¿Qué garantías existen para el vendedor en la compraventa con pago aplazado?

Obviamente, el vendedor también se expone a un riesgo: que el comprador no cumpla con los pagos pactados.

Ante esta posibilidad, el contrato de compraventa debe contemplar el supuesto de impago. Así, el vendedor contará con las garantías necesarias para exigir el cumplimiento del contrato.

Existen, principalmente, tres tipos de garantías para el vendedor de una vivienda con pago aplazado.

En el acuerdo se debe pactar cuál o cuáles de ellas se incluirán en el contrato.

1) Cláusula de resolución del contrato

La primera y más extendida es añadir al contrato una condición resolutoria expresa. Esto significa que, si el comprador incumple cualquiera de los plazos del pago, el vendedor puede exigir el cumplimiento, o resolver el contrato.

Y, si se lleva a cabo la resolución del contrato, el comprador queda obligado a devolver el inmueble si ya lo estaba disfrutando, según lo que recogen los artículos 1124 y 1504 del Código Civil; debido a un incumplimiento del contrato.

2) Reserva de dominio

Otra posibilidad, aunque no tan común, es establecer un pacto de reserva de dominio. Esto implica que el vendedor no transmite la propiedad de la vivienda hasta que el comprador acabe de pagar el precio íntegro pactado.

El pacto de reserva de dominio puede darse, independientemente de que el vendedor ceda al comprador el uso de la vivienda, o no.

3) Fiador solidario o avalista

Igual que ocurre con las hipotecas, una garantía adicional que puede solicitar el comprador es un avalista. Una persona solvente de confianza, que firme el contrato de compraventa con pago aplazado, como fiador solidario.

En este caso, si ocurre un impago, el vendedor podrá reclamar al avalista el abono de las cantidades no satisfechas por el comprador.

¿Cómo tributa la compra de una vivienda con precio aplazado?

La venta de una vivienda con precio aplazado tributa, principalmente, en tres impuestos.

El vendedor tendrá que afrontar el impuesto de plusvalía municipal, así como la ganancia obtenida en el IRPF.

Mientras que el comprador afrontará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Veamos los detalles de cómo tributan en ambos casos:

- La compraventa con pago aplazado en el IRPF del vendedor

El vendedor deberá tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF, tomando como referencia los valores de compra y de venta del inmueble.

Una peculiaridad de este tipo de compraventa es que el vendedor puede optar porque la ganancia patrimonial se impute proporcionalmente en los ejercicios en los que vaya recibiendo los pagos, siempre y cuando el plazo entre el primer y el último pago sea superior a un año.

Cabe destacar que el plazo comienza a contar desde la fecha de entrega del inmueble al comprador. Es decir, no cuenta desde el momento de la firma del contrato, sino desde que se entrega la posesión de la vivienda al comprador.

- La compraventa con precio aplazado en el impuesto de plusvalía municipal

El abono del impuesto de plusvalía municipal también le corresponde al vendedor. Y, a diferencia del IRPF, no está contemplada la posibilidad de su imputación proporcional a medida que se reciben los pagos.

Por eso, una vez que se entregue la posesión del inmueble al comprador, el vendedor deberá afrontar la totalidad del impuesto.

- La compraventa con pago aplazado en el ITP del comprador

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales le corresponde al comprador. Éste tendrá que afrontar el pago de este impuesto en el momento de recibir la posesión del inmueble.

Y, al igual que el impuesto de plusvalía municipal, no se recoge la posibilidad de afrontarlo proporcionalmente.

El comprador tendrá que abonar la totalidad a la hora de recibir el inmueble.

Otras fórmulas alternativas

En el blog hemos tratado este tema sobre préstamos hipotecarios y cómo comprar una vivienda varias veces, con lo que tenemos varios artículos que seguramente te pueden interesar:

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