Contrato de arras: todo lo que necesitas saber

Después de buscar hasta las saciedad en portales inmobiliarios encuentras esa vivienda que tanto anhelabas hallar. Conciertas una visita y, tras verla, confirmas que será tu nuevo hogar.

Pero, antes de que sea tuya, es necesario formalizar el papeleo, conseguir una hipoteca, pagar los impuestos correspondientes y formalizar la compra.

Todo esto conlleva tiempo, y es probable que desees reservar la vivienda durante todo ese tiempo para confirmar que nadie te vaya a quitar tu casa.

Esta reserva se suele llevar a cabo mediante un contrato de arras. Es la fórmula legal mediante la que ambas partes pactan que se producirá la compra-venta del inmueble.

Aunque es algo bastante habitual, son muchas las cuestiones que la mayoría de personas que no han pasado por este proceso desconocen.

Por ese motivo, en el artículo a continuación analizamos todo lo que tienes que saber acerca del contrato de arras.

¿Qué es un contrato de arras?

Antes de nada, es necesario entender qué es exactamente el contrato de arras. Se trata de un contrato privado que firman el vendedor y el comprador del inmueble para asegurar la reserva de la vivienda.

De esta manera, se evita que alguna de las partes envueltas se eche para atrás antes de formalizar la compra-venta ante notario mediante la escritura pública.

Es decir, es un acuerdo que compromete a ambas partes por escrito a la posterior compraventa de la casa.

Tipos de arras

Existen distintos tipos de arras y cada una tiene sus peculiaridades. Los tres tipos de arras que existen son las de desistimiento, las penales y las confirmatorias.

1) Contrato de arras de desistimiento o penitenciales

Las arras de desistimiento o penitenciales son el tipo de arras más común. En este contrato ambas partes pueden desistir de llevar a cabo finalmente la compraventa.

Si es el comprador el que decide no proseguir con la compraventa, perderá todo el importe en concepto de arras que haya abonado.

Por otro lado, si el vendedor no completa la transacción, tendrá que devolver las arras multiplicadas por dos.

2) Contrato de arras confirmatorias

En este tipo de contrato se pacta una cantidad depositada en forma de señal y una fecha límite en la que se deberá aportar el resto del importe de las arras.

Se trata de un tipo de contrato empleado en situaciones donde el préstamo hipotecario se encuentra pendiente de concesión o en los casos en los que se vende para comprar.

En caso de incumplimiento por parte de alguna de las partes, habría que acudir a juicio y sería el juez quien determine las consecuencias para la parte que ha desistido.

3) Contrato de arras penales

Si una de las partes incumple el contrato de arras penales será sancionado con una pérdida económica, al igual que en el contrato de arras penitenciales.

Sin embargo, en este tipo de contrato, la parte perjudicada también puede exigir el cumplimiento del contrato y una indemnización por daños y perjuicios.

¿Qué debe incluir el contrato de arras?

Cuando se va a realizar la redacción de un contrato de arras, es necesario tener presente cuáles son los aspectos que debe incluir.

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Cada situación puede requerir de aspectos distintos, pero de manera general podemos decir que los principales puntos que debe especificar un contrato de arras son:

• Los datos personales del comprador y del vendedor.
• Los datos identificativos y descriptivos de la vivienda.
• El precio de la reserva que se va a formalizar.
• El coste total de la vivienda.
• En caso de que la propiedad tenga cargas, debe quedar reflejado quién las asume.
• El coste de los gastos de la compra-venta y quién se hace cargo de ellos.
• La fecha límite para formalizar la operación de compra-venta del inmueble.
• Las penalizaciones o consecuencias legales para la parte que quiera desestimar el contrato.

Estas son, por norma general, las características que debe recoger cualquier tipo de contrato de arras en una operación de compra venta de una vivienda.

Para proceder a la redacción de un contrato de arras, lo primero que hay que hacer es decidir el tipo de arras que más convienen a ambas partes.

Es importante tener en cuenta que debe estar recogida toda la información relevante a la operación en el contrato de arras.

¿Qué porcentaje se da en un contrato de arras?

Cada contrato de arras es diferente y está sujeto a lo pactado entre comprador y vendedor. Sin embargo, como norma general, el comprador suele dar un 10% del valor del inmueble.

De esta manera, se asegura que el vendedor no venda el inmueble a otra persona.

Además, es importante tener en cuenta que este importe se descuenta del total de la transacción de la vivienda.

En los casos en los que el plazo entre la firma del contrato de arras y la formalización final de la transacción de la vivienda es corto, el importe suele ser inferior, rondando un 5% del coste de la vivienda.

¿Cuánto tiempo dura un contrato de arras?

Al tratarse de un documento privado, el plazo de validez del contrato de arras será el pactado por ambas partes implicadas.

Cada caso es distinto, pero, por lo general, el plazo suele rondar los 45 días.

En función de los trámites que se deban llevar a cabo (mudanza, hipoteca, documentos…) se estipula un plazo que convenga a ambas partes.

Es importante definir un plazo adecuado ya que, en caso de cumplirse y no haber firmado la compraventa, las partes pueden enfrentarse a consecuencias por incumplimiento.

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?

El contrato de arras no es un procedimiento obligatorio para poder realizar la compra o venta de una vivienda. Sin embargo, se trata de algo que suele ser interesante para ambas partes.

Por un lado, la creación de un acuerdo de arras confirma al vendedor la intención de compra del interesado.

Y, por otro lado, al comprador también le interesa establecer un contrato de arras. De esta manera, puede reservar la vivienda, evitar que otro comprador se la quede y asegurar que el propietario no se eche atrás en la venta.