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Qué datos se deben considerar al pedir una hipoteca

Solicitar una hipotecaA la hora de valorar el comportamiento de los bancos, no debemos olvidar que todas las entidades bancarias son Empresas cuyo negocio consiste, básicamente, en la compraventa de dinero.

Por tal razón, cuando alguien solicita una hipoteca en una de sus oficinas debe afrontar un doble interés: el propio, como solicitante-comprador de dinero y el del agente comercial bancario, como vendedor de dicho producto.

Ambos están sometidos a diferentes tensiones: el aspirante a obtener un crédito hipotecario (pues necesita el dinero), lo más barato posible y, probablemente, en un plazo determinado para poder adquirir un bien; el comercial financiero necesita realizar la venta-concesión del préstamo en las mejores condiciones para su Empresa, es decir, obteniendo el máximo beneficio con los mínimos riesgos.

Exponemos a continuación una serie de términos, condiciones y otros factores, agrupados en categorías, para que el día que vayas a pedir una hipoteca lo tengas en cuenta, puedas informarte minuciosamente, comparar todas las hipotecas y luego, en consecuencia, puedas tomar una decisión razonablemente acertada sobre el producto que elegirás de todos los que se hallan disponibles en el mercado.

También puedes hacer una simulación de tu hipoteca para calcular las cuotas que te salen a pagar en los diferentes bancos.

Considerando estas variables y con habilidad negociadora se puede pedir una hipoteca y "no morir en el intento".

Ambas partes se necesitan, comprador y vendedor (de dinero) deben llegar a un equilibrio de mutuo beneficio, como ocurre en todo buen negocio.

1. Datos financieros

  • Cuantía del capital crediticio: cobertura total o parcial del bien a adquirir.
  • Tipos de interés aplicable: fijo, estable durante periodos establecidos o variable.
  • Índices de referencia. El EURIBOR es el utilizado habitualmente.
  • Diferencial. Es un porcentaje suplementario fijo que se añade al índice de referencia, variable.
  • TAE (Tasa Anual Equivalente) es el índice real del coste financiero. Incluye el interés nominal aplicable y el resto de gastos y comisiones.
  • Cuotas y plazos de amortización. Las cuotas pueden ser constantes o variables, compuestas en diferentes proporciones, por capital más intereses. Los plazos de amortización pueden ser mensuales, trimestrales, etc.
  • Posibilidad y condiciones de los periodos de carencia iniciales y/o a elección del hipotecado, ya sean en periodos continuos o discontinuos.
  • Posibilidad y coste de las amortizaciones anticipadas parciales y totales.
  • Bonificaciones sobre el diferencial por las subidas del índice de referencia aplicado y por el cumplimiento continuado de la amortización contratada (premio por ser buen cliente).
  • Intereses de demora. Atento con esto porque en ocasiones pueden ser considerados abusivos.
  • Se debe considerar más información sobre otras cláusulas, que pudieran ser abusivas, como el vencimiento anticipado impuesto por la entidad crediticia, el redondeo al alza, la prohibición de enajenar o gravar la finca hipotecada sin consentimiento del acreedor, etc.

2. Costes financieros añadidos

  • Comisión de estudio. Costes que la entidad financiera adjudica por los análisis para la verificación de la solvencia del solicitante y los términos del acuerdo. El cliente debe informarse sobre los mismos antes de solicitar que se realicen dichas gestiones y, sobre todo, si es precisa la intervención de terceros (por ejemplo: peritos tasadores).
  • Comisión de apertura. Costes por la puesta a disposición del cliente de los fondos prestados.
  • Comisiones por servicios específicos. Emisión de cheques o transferencias para pagos iniciales o totales del préstamo.
  • Servicios de terceros.
  • La tasación pericial del bien inmueble a adquirir.
  • Escrituras notariales de compra-venta y de constitución de la hipoteca que precisan de tramitaciones administrativas complementarias.
  • Gestiones de registro de escrituras y pago de impuestos a Hacienda Pública. Gestiones que puede realizar el propio comprador-hipotecado.
  • Levantamiento-cancelación de la hipoteca. Aunque es el trámite final de "pedir una hipoteca" debe ser tenido en cuenta, fundamentalmente por los gastos diferidos que genera.
  • Seguro de protección de pagos, que puede determinar, entre otros factores, la comisión de apertura.
  • Comisiones por subrogación o transmisión de hipoteca. Esta operación puede realizarse al pedir una hipoteca o al cancelarla. La transmisión se efectúa entre comprador y vendedor (p. ej. el constructor) y/o por traslado entre entidades financieras del crédito vigente, porque las condiciones entre ambas entidades ofrecen al hipotecado beneficios que lo aconsejan.

3. Requisitos de vinculación y garantías hipotecarias

  • Su imposición debe estar implementada solamente para garantizar el reembolso del crédito y sus intereses así como la garantía adicional para el prestamista en caso de impago.
  • Plazos de cumplimiento de los requisitos de vinculación.
  • Avales propios del solicitante, y avales externos con garantías propias.
  • Domiciliación de nóminas.
  • Domiciliación de recibos domésticos.
  • Contratación de pólizas de Seguros: de vida, de hogar, de prima única, etc.
  • Contratación de un plan de ahorro o pensión con aportaciones regulares.
  • Contratación de una tarjeta de crédito y/o de débito, con compromiso de compras o movimientos regulares.
  • Contratación y uso de la banca electrónica.

4. Cláusulas adicionales, en ocasiones abusivas e ilegales

  • Cláusula de suelo. La entidad financiera impone un limite a la bajada de los tipos de interés y, además de no explicarlo adecuadamente, no impone un límite máximo (cláusula techo).
  • Cláusula arbitral. La renuncia a la Justicia Ordinaria debe ser negociada entre el cliente y la entidad crediticia.
  • Dación en pago. Cuando no se puede afrontar la amortización del crédito se entrega el bien hipotecado a cambio de saldar la deuda pendiente de pago.

5. Otras consideraciones importantes

  • Registro de la propiedad inmobiliaria. Es fundamental comprobar que el bien inmueble para cuya compra se pide la hipoteca se halla libre de cargas y, fundamentalmente, que es propiedad de quien la vende. Asimismo, es importante comprobar que los datos que constan en el Registro corresponden con las características reales del inmueble (no es extraño que la superficie registrada sea inferior a la real) porque, si existen discrepancias importantes, la entidad financiera exigirá las correcciones necesarias antes de la concesión del crédito hipotecario, lo cual, como mínimo, causará retrasos en el proceso.
    Las comprobaciones señaladas ocasionan diferentes gastos que incrementan el coste financiero en la medida que sean gestionadas por el solicitante o encargadas a terceros (gestor inmobiliario, agente comercial bancario, etc.)

  • Crédito personal vs. Crédito hipotecario. Aun cuando el tipo de interés más elevado y los plazos de amortización más reducidos suelen desaconsejar el crédito personal para determinados préstamos, los costes financieros añadidos y los requisitos de vinculación de una hipoteca son notablemente más gravosos. Es aconsejable plantearse esta disyuntiva con seriedad.

  • Plazo de concesión del préstamo hipotecario. El factor humano y el logro de objetivos puede ser mal administrado por algún agente comercial bancario poco escrupuloso, de modo que, si sus objetivos mensuales se hallan cubiertos, por encima de las necesidades de su cliente, puede demorar la concesión del préstamo para el mes siguiente con diferentes estrategias. Los directores de oficina y los servicios de atención al cliente de las entidades bancarias resuelven estos casos de falta de ética profesional con la mayor celeridad.

  • Comisiones por renegociación de las condiciones contractuales. Algunas de las modificaciones pueden conllevar gastos notariales y registrales, y otras solamente financieros.

  • Todas estas prácticas de ventas vinculadas y cláusulas adicionales se hallan reguladas por la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, y se halla en proceso de adecuación a la legislación nacional.

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Enlace permanente al comentario Oriol (25 enero 2016)
Yo creo que los bancos se pasan tres pueblos al intentar meternos los seguros de vida, de hogar y de incendios en las cláusulas de las hipotecas. Es como una especie de chantaje porque si estos seguros fueran a precio de mercado no me opondría, pero es que en muchos casos triplican el precio de lo que puedes encontrar por tu cuenta en cualquier correduría. Pero claro, ellos te dicen que o contratas los seguros o no hay hipoteca, o directamente te dicen que vale pero entonces te subo los tipos de interés. La verdad es que los consumidores seguimos desprotegidos ante estos usureros de la banca, me parece que nos queda un largo camino por recorrer todavía en la lucha por nuestros derechos (si alguna vez logramos hacer que éstos se respeten).