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Así debes elegir las condiciones de tu hipoteca

La elección de una hipoteca es una de las decisiones económicas más importantes que una familia de clase media hará a lo largo de su vida. Por esta razón, es imprescindible tener en cuenta los aspectos más importantes y, sobre todo, comparar entre varios instrumentos para escoger la que mejor se ajuste a nuestras necesidades y circunstancias personales. Pero, ¿cómo podemos estar en lo cierto de que nuestra hipoteca es la mejor? Si bien no existe una respuesta única a esta pregunta, sí que hay una serie de condicionantes en los que nos tendremos que fijar sí o sí si queremos firmar una hipoteca y no morir en el intento.

TIN o TAE, he ahí la cuestión

Aunque la mayoría de personas se fijan únicamente en el tipo de interés para comparar dos hipotecas (en la parte de euríbor más el diferencial si hablamos de una hipoteca a tipo variable y en el propio interés en hipotecas a tipo fijo), lo cierto es que una hipoteca que tenga un interés menor que otra puede acabar siendo más cara. ¿La razón? La existencia de otros productos vinculados, comisiones y otros costes que acaban encareciendo la operación. 

Por esta razón, para comparar dos hipotecas conviene fijarse en la TAE del préstamo que incluye, además del TIN, los gastos y comisiones directamente aplicables al préstamo con un periodo de validez anual. Entre ellos, se encuentran los gastos de gestoría, las comisiones de apertura, estudio, amortización anticipada, etc. y las primas de seguros obligatorias que estén directamente relacionadas con la hipoteca.

Veamos un ejemplo real para saber de qué estamos hablando, teniendo en cuenta:

Concepto Hipoteca 1 Hipoteca 2
Tipo de interés primer año 1,99% 1,90%
TIN Euríbor + 0,99% Euríbor + 0,90%
Plazo 25 años 25 años
Importe 150.000 € 150.000 €
Importe de los seguros 260 € 890 €
Gastos varios (tasación, gestoría...) 700 € 740 €
Comisiones (estudio, apertura...) 0 € 1.500 €
TAE Variable 1,77% 2,94%


Como se puede ver, la hipoteca 1 es sensiblemente más barata que la hipoteca 2, a pesar de tener un tipo de interés a tipo variable superior. Por eso es tan importante fijarse en la TAE y no solo en el TIN. Todas las hipotecas deben incluir obligatoriamente esta información tanto en la publicidad de sus productos como en las ofertas vinculantes, ya sean préstamos personales o al consumo, hipotecarios, depósitos, etc. De este modo, se hace posible la comparación entre diferentes ofertas del mercado de una forma rápida y sencilla.

elegir condiciones de la hipoteca

¿Plazo más largo? Acortar tu hipoteca puede hacerte ahorrar hasta 5.000 € en la operación

El alargamiento de la hipoteca unos años es una perita en dulce para los deudores. La cuota baja y podemos llegar más desahogados a fin de mes, al tiempo que podemos acceder a un préstamo más oneroso y, por tanto, a una vivienda de mayor valor. Sin embargo, desde el punto de vista financiero, las hipotecas con plazos largos son una mala idea, porque a largo plazo acabaremos pagando casi el mismo importe en intereses de lo que vale la vivienda.

Esto es debido al sistema de amortización francés que está presente en la mayoría de hipotecas comercializadas en España, por no decir todas. En este sistema, las cuotas permanecen inalteradas a lo largo de todo el periodo de amortización, y se pagan más intereses al inicio de la operación, donde el capital vivo es más elevado. Por eso muchas veces nos dicen que en una hipoteca acabamos pagando dos casas: una para nosotros y otra para el banco. Y no les falta razón.

Por ejemplo, para una hipoteca de 120.000 € con un interés variable de Euríbor + 0,99% (Euríbor al -0,109 % en marzo de 2019), a un plazo de 20 años se pagarían 10.926,23 € en concepto de intereses. Pero si se alarga el plazo hasta 30 años, la cifra se incrementa hasta los 16.599,52 €. Es decir, más de 5.500 € más en 10 años, a pesar de que la cuota es unos 150 € más barata en el segundo supuesto.

Productos vinculados: su verdadera razón de ser

En la actualidad, es una constante que las entidades ofrezcan junto a la hipoteca una serie de productos vinculados, como son seguros de hogar, de vida o planes de pensiones, entre muchos otros, como condición para conceder la hipoteca. Legalmente, ningún banco puede exigir que el cliente contrate esos productos, pero muchos bancos se decantan por no conceder el préstamo o hacerlo con unas condiciones bastante peores.

Sin embargo, en algunos casos, puede salir más rentable que nos desvinculemos de ciertos productos a pesar de que aumente el diferencial. En estos casos, habrá que hacer nuestros cálculos sobre las condiciones ofrecidas por la entidad antes y después de la cancelación del producto vinculado. En algunos casos, saldrá más rentable y podremos pedir al banco la cancelación de este producto vinculado.

Tipo de hipoteca y comisiones

También es importante elegir bien el tipo de hipoteca. Todos nuestros cálculos no experimentan cambios a lo largo del tiempo para el caso de hipotecas fijas, pero en hipotecas variables o mixtas el TAE puede cambiar si el Euríbor sube o baja. Hay personas que eligen hipotecas fijas para evitar subidas de tipos de interés, pero a cambio su cuota mensual a día de hoy es superior. La hipoteca variable tiene la ventaja de ser más económica en el momento de contratar pero con la posibilidad de que los tipos pueden subir en el futuro y por tanto suban las cuotas mensuales. 

Otro punto importante, aunque ya lo hemos visto anteriormente, es fijarse en las comisiones. Una comisión del 1% en apertura, en amortización o en cualquier concepto en una hipoteca puede suponer mucho dinero. En un préstamo de 150.000 € un 1,00% supone 1.500 €.

Estas son algunas de las cosas a tener en cuenta, aunque no son las únicas. Conviene no olvidar leer la escritura de nuestra hipoteca para evitar sustos más adelante.

En Busconómico | Simulador hipoteca, cálculo de cuotas


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