Cómo evitar una ejecución hipotecaria

Muchas familias españolas tienen un préstamo hipotecario que se constituyó en su día para poder hacer frente a la compra de su vivienda. En caso de impago de las mensualidades correspondientes se pondrá en marcha la ejecución del proceso hipotecario previsto en la escritura de préstamo que, finalmente, arrebatará la propiedad de la vivienda a su actual titular para satisfacer total o parcialmente, la deuda que tiene contraída con el banco.

En estas ocasiones es importante saber cómo evitar una ejecución hipotecaria que, en cualquier caso, supondrá un drama económico y familiar.

Proceso y plazos en una ejecución hipotecaria

Para poder detener el proceso es necesario saber en primer lugar cuáles son los plazos habituales de la ejecución hipotecaria. Esta no es hecho inmediato que se produce tras el primer impago de la cuota del préstamo, sino que es un proceso largo que puede durar varios años y que en algunas ocasiones se puede paralizar.

Hipoteca Préstamo Vivienda variable

• Interés: Tipo fijo desde 2,10% TIN o Variable desde Euríbor + 0,90% (Primer año 1,99% TIN fijo)
• Plazo máximo: 30 años

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Hipoteca Fija

• Interés: Consultar
• Plazo máximo: Consultar

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Hipoteca Autopromotor del Santander

• Interés: Consultar
• Plazo máximo: Consultar

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Hipoteca Freedom

• Interés: Primer año, 1,50% fijo; Resto, Euribor + 0,79% cumpliendo condiciones.
• Plazo máximo: 30 años

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Hipoteca Pichincha Plus

• Interés: Euribor + 1,30%
• Plazo máximo: 30 años

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El proceso comenzará si el día fijado para el pago de la mensualidad del préstamo no hay saldo suficiente en la cuenta bancaria destinada a ese efecto. Lo habitual es que la propia entidad bancaria se ponga en contacto con el cliente para notificarle verbalmente la situación e intentar solventar el problema de la manera más rápida y eficaz.

Transcurrido un mes desde el primer impago, el banco cambiará de actitud y comenzará con los trámites formales, el primero de los cuales será notificar fehacientemente, en la mayoría de los casos mediante carta, la situación de impago existente, a efectos de que se pueda demostrar en el posible juicio futuro dicha comunicación.

Si el cliente sigue sin poder satisfacer la deuda, el banco le incluirá en los registros de morosos, cosa que suele hacer pasados unos cinco meses, y al sexto mes comenzará los trámites judiciales para la ejecución de la hipoteca.

En este proceso y transcurrido un plazo que es difícil de determinar, se celebrará por fin la temida subasta. Los datos de la subasta se hacen públicos a través de un portal que tiene el Boletín Oficial del Estado denominado Portal de Subastas, también en el tablón de anuncios del Ayuntamiento correspondiente, así como el Registro de la Propiedad y el juzgado que esté llevando a cabo el procedimiento.

No existe una obligación formal de comunicar al deudor dicha subasta, aunque lo habitual es que el prestatario esté dentro del proceso y reciba notificación del edicto que procede a la convocatoria de la subasta.

Ahí la vivienda hipotecada será adjudicada al mejor postor, incluso por un valor inferior al de la subasta inicial. En ese momento, el adjudicatario del bien solicita un decreto de adjudicación lo que conlleva la pérdida de la propiedad por el prestatario-deudor.

Hay que tener en cuenta que si el valor de la subasta no es suficiente, el cliente seguirá resultando deudor de la cantidad que no haya sido compensada con la subasta.

La última fase es el proceso de desahucio en el que, si el anterior propietario no ha abandonado la vivienda, una comisión judicial acompañada de un cerrajero y de la policía en su caso, cambiará la cerradura de la vivienda y desalojará la vivienda por la fuerza si fuera necesario.

Cómo detener la ejecución hipotecaria

Existen varios consejos en cuanto a actitudes y actuaciones que se pueden dar para detener la ejecución hipotecaria. Veamos algunos:

• Actuación pronta y previsora. En ocasiones la gente no quiere enfrentarse al problema y simplemente no hacen nada y rechazan todas las comunicaciones del banco sobre el estado del procedimiento hasta que se dan cuenta que en una semana van a ser desalojados de su casa.
  
  Normalmente, en ese punto del procedimiento ya es demasiado tarde para buscar una solución. Por lo tanto, lo primero es ser previsor y darse cuenta de que no vamos a ser capaces de hacer frente a los próximos pagos de la hipoteca.
  
  
• Negociar con el banco. En cuanto nos demos cuenta de que no podremos pagar la hipoteca hay que ir a negociar con el banco explicándole la situación existente. El banco tiene como primer objetivo cobrar el dinero que se le debe y ofrecerá distintas soluciones antes de llegar al proceso final de ejecución hipotecaria. Si el acercamiento se da antes del impago, las opciones de encontrar una solución con éxito aumentan.
  
  
• Buscar posibles soluciones. Entre las opciones que el banco nos ofrecerá se pueden encontrar las siguientes:
  
  
  1. Ampliar el plazo del préstamo hipotecario, por lo que el importe de la mensualidad puede disminuir notablemente y hacerse más asumible.
     
     
  2. Solicitar un plazo de carencia. Otra opción es solicitar una carencia de la hipoteca durante la cual solo se pagarán intereses, pero no principal del préstamo. Las cuotas pueden bajar, pero el montante de la deuda seguirá siendo el mismo, por lo que esta solución nos da un poco de tiempo, aunque no es la más rentable.
     
     
  3. Reunificar todas las deudas. Si además del préstamo hipotecario existen otras deudas con el banco, ya sean préstamos personales y cantidades pendientes de la tarjeta de crédito, por ejemplo, la reunificación de las deudas puede reducir el importe total a pagar mensualmente al integrar las más gravosas, como los préstamos personales y los intereses por mora dentro de la hipoteca, ampliando el capital de la misma.
     
     
  4. Dación en pago o venta de la vivienda. Si las opciones anteriores no son suficientes se puede intentar entregar la vivienda como pago de la deuda existente, para no incurrir en más intereses de demora y en gastos judiciales. La viabilidad de esta opción dependerá del importe adeudado y del valor de la vivienda, por supuesto. Si el banco no acepta la dación en pago se puede negociar con él la venta de la vivienda a un tercero para que cubra total o parcialmente la deuda existente.
     
     
• Atacar el propio proceso de ejecución. Se puede argumentar que existen cuestiones de fondo o formales en el proceso de ejecución para intentar detenerlo. Puede ser deficiencias en el proceso, sus comunicaciones, o la existencia de cláusulas abusivas, etc., pero hay que tener en cuenta que en la mayoría de los casos no son suficientes.

Saber cómo evitar una ejecución hipotecaria nos puede sacar de un verdadero problema, y solicitar ayuda profesional será siempre una buena opción.