Extinción de condominio con hipoteca

Cuando una pareja se separa y tienen una vivienda en propiedad la solución más habitual es que una de las partes se quede con el inmueble.

Cuando esto ocurre hay dos formas legales de hacerlo, la primera es una operación de compra-venta mediante la cual una parte le compra su media casa a la otra parte, en este caso todo queda resuelto.

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Pero lo más habitual es utilizar la figura de la extinción de condominio, recogida en los artículos del 400 a 406 del Código Civil. Esta figura tiene una tributación del 1%, muy inferior a la del 7% en el caso de un contrato de compra-venta de vivienda.

La extinción de condominio es también utilizada en casos de separaciones no amistosas, ya que se puede exigir por vía judicial, tal como recoge el propio Código Civil en su artículo 400.

¿Cómo funciona la extinción de condominio de una hipoteca?

Ya sea de manera amistosa o judicial, la extinción del condominio supone que una de las partes cede a la otra el bien que tienen en común a cambio de una compensación.

Es decir, en el caso de una vivienda se trata de que una de las partes “cede” a la otra su media casa.

Esta cesión se hará cambio de una compensación, normalmente económica, mediante la asunción de deudas (hipoteca), o una mezcla de ambas cosas.

En cuanto se firma ante notario la extinción del condominio la propiedad de la vivienda pasa a ser solamente de una de las partes.

El problema surge cuando existe un préstamo hipotecario sobre el bien inmueble objeto de la extinción. Como hemos comentado la persona que se queda con el bien asume las deudas, en este caso la hipoteca.

Si leemos el artículo 405 del Código Civil:

“La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad”.

Según el citado artículo aunque la persona que se ha quedado con la casa asume el pago de la hipoteca, el banco sigue manteniendo sus derechos sobre dicha hipoteca.

Esto significa que aunque la propiedad pase a ser de una sola persona, que además asume el pago de las cuotas, el préstamo sigue figurando a nombre de los dos miembros de la pareja.

Por tanto si en algún momento se produce un impago el banco podrá actuar contra los bienes de la persona que ya no es propietaria del inmueble, ya que sigue siendo titular de la hipoteca, y por tanto responde ante ella.

¿Cómo funciona la novación hipotecaria?

Sobre el papel lo que hay que hacer es al acudir al notario firmar, además de la extinción del condominio, una novación hipotecaria, de manera que se modifique en el contrato hipotecario a los deudores para eliminar de ese contrato a la persona “cedente” de la extinción.

En resumen eliminar de la hipoteca a la parte de la pareja que pierde la propiedad.

Pero esto no resulta sencillo, ya que el banco no tiene porqué realizar esa novación, la ley no le obliga a hacerlo.

Para el banco es mejor tener a dos personas a las que poder reclamar una deuda que a una sola.

En el caso, bastante habitual, de que el banco no acepte la novación del contrato hipotecario la siguiente posibilidad es intentar negociar con otro banco para realizar una subrogación de hipoteca.

¿Qué pasa si el banco no acepta la novación de la hipoteca?

En ese caso en el momento de la firma con el notario habría que cancelar la hipoteca con el banco actual y firmar la nueva a nombre de un solo deudor.

La última posibilidad es que ni nuestro banco acceda a una novación ni consigamos una nueva hipoteca en otro banco.

Es un caso habitual, ya que los ingresos de una sola persona son inferiores generalmente a los de una pareja, y por tanto los bancos ponen mayores dificultades para conceder el préstamo.

En este caso la parte que se queda con la vivienda tiene como opción buscar algún avalista para conseguir el préstamo.

En el caso en que ninguna de las vías anteriores sea posible el miembro de la pareja que “vende” debe asesorarse legalmente, ya que firmar la extinción sin salir del préstamo supone un problema, por los siguientes motivos:

• Sigue figurando como deudor a todos los efectos, por tanto tendrá muy difícil conseguir un crédito cuando lo necesite.
• En caso de impago de su expareja podrían reclamarle la deuda pendiente y actuar contra sus bienes.
• Pierde la propiedad de la vivienda, pero no las obligaciones como deudor.

¿Qué hacer si el banco no acepta la novación?

En estos casos lo ideal sería llegar a algún tipo de acuerdo, mediante el cual la parte que disfruta de la casa asume los gastos (hipoteca incluida) y se aplaza durante unos años la firma de la extinción del condominio.

De esta manera la parte que “vende” al menos no pierde la propiedad de la vivienda hasta que pueda solucionarse el problema hipotecario. Pero no es recomendable para el “vendedor” firmar la extinción sin poder solucionar el contrato de la hipoteca.

Como último recurso cabe la posibilidad de vender el inmueble o intentar alquilarlo para ir cubriendo los gastos de la hipoteca, aunque esta solución también es complicada ya que la bajada de los precios de la vivienda en muchos casos haría que una venta no cubriese la cancelación de la hipoteca.

Por último hay que recordar que la extinción de condominio no es obligatorio que sea amistosa, ya que se puede solicitar por vía judicial y un mediador o árbitro se encargaría de realizarla.