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En 2017, ¿hipoteca a tipo fijo o variable?

La reactivación del mercado inmobiliario en España es ya todo un hecho. Después de una crisis de magnitudes desconocidas para muchas personas que nos hicieron replantearnos si nuestro modelo económico podía permitirse tal nivel de construcción de viviendas, el ladrillo vuelve a estar de moda. Y esto tiene efectos directos sobre las hipotecas concedidas, especialmente en un contexto de bajos tipos de interés que, previsiblemente, se mantendrá en el tiempo.

De hecho, la mayoría de entidades financieras esperan doblar la concesión de hipotecas en este 2017, lo cual es signo indicativo de que la recuperación del crédito es más que un hecho. Si a esto le sumamos que las condiciones actuales son mucho más laxas que años anteriores, el cóctel es perfecto para, este año sí, muchos se animen a pedir una hipoteca (y el banco se anime a concederlas).

Sin embargo, muchas cosas han cambiado desde que allá por 2007 estallase la burbuja inmobiliaria y nos pegásemos de bruces con la cruda realidad. Además de unas condiciones mucho menos exigentes, la variedad y complejidad de instrumentos ha aumentado. En concreto, y si hace unos pocos años las hipotecas a tipo fijo eran residuales, en la actualidad se han convertido en una opción más, tan interesante como las hipotecas a tipo variable.

¿Qué explica este auge del tipo fijo?

A pesar de que el euríbor, el indicador de referencia de la mayoría de préstamos hipotecarios en España, se sitúa en mínimos históricos, las hipotecas a tipo fijo han ido ganando bastante terreno en los últimos meses, hasta el punto de suponer, en agosto de 2016, el 20% de las hipotecas concedidas en España, según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad en España. Pero, si son más caras, ¿cómo se puede explicar este auge? Varios son los motivos:

  • Su tipo de interés es estable con el paso del tiempo, así que sabemos en todo momento cuánto debemos pagar.
  • Es independiente de las fluctuaciones del euríbor. Esto quiere decir que la cuota no se reduce cuando el euríbor baja pero, sobre todo, no aumenta cuando el euríbor sube.
  • Evidentemente, los tipos fijos eliminan ciertas cláusulas de los contratos (cláusulas suelo, por ejemplo) que reducen los comportamientos abusivos por parte de los bancos. 

Dadas estas circunstancias, las hipotecas a tipo fijo se han convertido en una alternativa muy interesante a las hipotecas referenciadas al euríbor. Es previsible que aumenten las concesiones de este tipo de productos durante este año, y quizá en algún momento superen a las de tipo fijo.

Entonces, ¿es mejor una hipoteca a tipo fijo?

A priori, las hipotecas a tipo variable son todavía mucho más atractivas. El euríbor a un año, que marca el tipo de interés que se aplicará al préstamo, sigue marcando mes tras mes mínimos históricos (en febrero, este índice se situó en el -0,101%, su nivel mínimo histórico), y puede que continúe bajando.

Pero, ¿qué pasará dentro de 2, 3, 10 y 30 años? Nadie lo sabe con exactitud, y conforme mayor horizonte temporal existe, mayor es la incertidumbre en torno al coste que tendremos que asumir por el préstamo hipotecario. Es previsible que, una vez que la economía se recupere, el consumo vuelva a niveles aceptables, los niveles de paro se estabilicen y la inflación esté bajo control, el BCE termine con sus programas de compras y suba los tipos de interés, lo que aumentará paralelamente el euríbor y, con él, el coste de todos los préstamos a tipo variable referenciados a este índice.

Sin embargo, nadie sabe cuándo va a pasar esto pero sobre todo nadie sabe cuándo subirá el euríbor hasta equipararse con el tipo fijo de las hipotecas. Pueden pasar dos años o puede pasar dentro de diez años. Mientras tanto, los hipotecados a tipo fijo estarán perdiendo una oportunidad interesante de abaratar sus préstamos. Hay que tener en cuenta, además, que el hecho de que se encarezca la hipoteca por encima del tipo fijo no quiere decir que vayamos a acabar pagando más al finalizar el periodo de amortización, pues es posible que todo lo pagado de menos antes compense el sobrecoste que tengamos que asumir cuando el euríbor aumente.

Entonces, ¿cuál es la solución ideal? No hay respuesta, y todo depende de las circunstancias personales de cada persona. Lo que sí es cierto es que la hipoteca a tipo fijo garantiza la estabilidad en los pagos a lo largo del tiempo. Ahora bien, las últimas sentencias contrarias a las cláusulas suelo han eliminado las clausulas abusivas en los contratos de hipotecas a tipo variable, lo cual despeja la incertidumbre de las mismas. En cualquier caso, la decisión depende de cada persona.

En Busconómico | ¿Son interesantes las hipotecas a tipo mixto?


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