Impacto del tipo de interés en la hipoteca según el plazo

Todos los medios que publicamos noticias económicas hemos escrito una cantidad enorme de artículos sobre la subida de las cuotas hipotecarias debido a la subida del Euríbor.

Por ejemplo, aquí puedes ver cómo afecta la subida del Euríbor a la hipoteca, y puedes encontrar otros similares en nuestra web y otras webs.

Cuando calculamos la subida en cuotas mensuales debido al incremento de los intereses, generalmente utilizamos para realizar los cálculos una hipoteca media de 150.000 € a 25 años de plazo.

El problema es que cuando nos llega la revisión de la hipoteca ya no debemos esos supuestos 150.000 € y tampoco nos faltan por pagar esos teóricos 25 años.

Hemos ido pagando nuestras cuotas y debemos menos dinero y menos años.

Para hacernos una idea más real de lo que nos puede suponer a cada uno de nosotros la subida del Euríbor hemos elaborado 3 gráficos que sirven para cualquier importe de hipoteca y se ve cada año lo que pagamos en términos porcentuales de intereses y cuánto de amortización.

Todas las barras son igual de altas porque lo cuota mensual es la suma de intereses y amortización, pero la cuota siempre es la misma, lo que cambia es lo que va destinado a intereses y lo que va destinado a reducir la cantidad de dinero que debemos.

Los gráficos muestran el porcentaje que se destina a intereses y amortización suponiendo tipos de interés del 1,00%, del 2,00% y del 3,00%.

Hipoteca al 1% de interés

Hipoteca al 2% de interés

Hipoteca al 3% de interés

Cualquier persona que tuviese una hipoteca a tipo variable estaba pagando hasta finales de 2021 menos del 1,00%, así que si debía 25 años el porcentaje que se destinaba a intereses era menor del 20%.

Si el tipo de interés sube hasta el 3% vemos como el porcentaje que destina a pagar intereses será superior al 50% de la cuota mensual.

Con la subida de tipos, también subiría la cuota mensual, aparte del porcentaje destinado a intereses.

Si la hipoteca es a 25 años y de 150.000 €, la cuota anual sería para los gráficos anteriores:

• Hipoteca al 1,00%: 6.811 € al año
• Hipoteca al 2,00%: 7.683 € al año
• Hipoteca al 3,00%: 8.614 € al año 

El impacto en el porcentaje de intereses será menor cuantos menos años debamos de hipoteca, así al que ya tiene pagados 20 años le afecta mucho menos la subida de tipos.

Con el gráfico pretendemos enseñar que ante fuertes subidas de los tipos si debemos todavía muchos años de préstamos será conveniente buscar soluciones para rebajar el impacto, y si nos quedan pocos años por pagar quizás lo más prudente es no hacer cambios radicales ya que las subidas de los intereses nos afectan en menor medida.

No se trata solamente de cambiar hipoteca variable a fija, hay interesantes ofertas de hipotecas mixtas, y también podemos subrogar desde una hipoteca variable a otra de tipo variable que tenga mejores condiciones.

En mi caso firmé una hipoteca a Euríbor+1,29% % y ahora podría subrogarme a una hipoteca a Euríbor+0,79% sin mucho esfuerzo.

La pregunta es si me compensa, si tengo aún muchos años por delante seguro que me interesa, si me quedan pocos el ahorro será muy pequeño o incluso estéril.