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Alquilar o comprar una vivienda, he ahí la cuestión. La decisión de optar entre una u otra posibilidad puede ser en algunos casos un asunto complejo, pues entran en escena multitud de factores que hay que estudiar antes de decantarse por una de las dos opciones.
En España, casi el 80 por ciento de las personas que viven en un piso son propietarias, casi un 10% por encima de la media de la Unión Europea.
Aunque en los últimos años y como consecuencia de la sequía de crédito, el alquiler esté ganando enteros, la preferencia por la propiedad en lugar de la flexibilidad que proporciona un alquiler es un hecho en España.
A esta situación contribuye un entorno fiscal que, tradicionalmente, ha sido más favorable a la compra de vivienda.
Pero, ¿sabes qué impuestos se pagan cuando compramos una vivienda y nos hacemos propietarios? Te lo explicamos.
Los impuestos que se pagan al comprar una vivienda son diferentes en función de la Comunidad Autónoma en la que se sitúe el inmueble y de si es nueva o es una vivienda de segunda mano.
En el caso de comprar un piso de nueva construcción, el propietario deberá de pagar el correspondiente IVA, que tiene un tipo impositivo del 10% en todo el territorio nacional.
Sin embargo, si la vivienda no es nueva, el comprador deberá satisfacer el correspondiente Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es competencia de cada Comunidad Autónoma, y que se sitúa en un rango que va desde el 10% de Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana o Galicia a un 4% del País Vasco.
En cualquiera de los dos casos, ya sea una vivienda nueva o de segunda mano, habrá que pagar el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), también competencia de las Comunidades Autónomas y, por tanto, con un tipo diferente en función de la ubicación del inmueble.
Este impuesto grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos que, en lo referente a la vivienda, se centra en la modalidad de documentos notariales.
En este caso, se paga una cuota fija, que hace referencia al papel timbrado, y se cifra en 0,30 euros por pliego y 0,15 por folio; y una cuota variable, que se aplica cuando el objeto de las escrituras es inscribible en los Registros de la Propiedad, Mercantil o Industrial y de Bienes Muebles. Depende de la Comunidad Autónoma, y oscila entre un tipo impositivo de un 0,5% y el 2%.
No obstante, el pago de los impuestos no es el mismo si es una vivienda nueva o una vivienda de segunda mano:
A partir de la compra de la vivienda, el propietario deberá satisfacer el correspondiente IBI, un tributo municipal que grava la titularidad de la vivienda.
Se calcula sobre el valor catastral actualizado de la vivienda a día 1 de enero, lo que significa que estará obligado a pagarlo quien haya sido el propietario de la vivienda en esa fecha. En algunos casos, el vendedor puede repercutir al comprador la parte correspondiente pendiente de pago.
Si hemos comprado la vivienda para uso habitual antes del 1 de enero de 2013, podremos seguir beneficiándonos de la deducción por vivienda habitual.
Además, si la vivienda no se compra como vivienda habitual y, por tanto, se destina a alquiler, habrá que integrar los rendimientos obtenidos por el arrendamiento dentro de la base imponible del IRPF como una renta más.
Es más, incluso si la vivienda no está alquilada habrá que imputar una renta que se calcula en función de unos coeficientes: del 1,1% a los inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados en el ejercicio presente o del 2% si se revisaron entre 1994 y 2004.
Si posteriormente queremos dejar en herencia o donación la vivienda a un descendiente, tendremos que pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, también dependiente de las Comunidades Autónomas y, por tanto, con diferencias apreciables entre todas ellas.
Estos impuestos se podrían ver afectados por la reforma de la financiación autonómica, que pretende realizar una armonización de tipos entre comunidades.
Además de estos impuestos, el vendedor deberá satisfacer el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal, y que recientemente ha sido objeto de una sentencia del Tribunal Constitucional, que obliga a la devolución de su importe a aquellos vendedores que realmente no hubiesen experimentado ese aumento del valor.
A su vez, el vendedor deberá integrar la ganancia patrimonial obtenida en la base imponible del ahorro cuando vaya a presentar la declaración de la renta que corresponda al ejercicio fiscal en el que tuvo lugar la venta del inmueble.
Esta ganancia se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición, aplicando unos coeficientes establecidos por la Agencia Tributaria, siempre y cuando el resultado sea positivo.
En definitiva, desde el momento en el que compremos la vivienda y hasta que la vendamos, tendremos que pagar por caja, y la cuantía dependerá de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble.
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