Peligros de la “letra pequeña” al pedir una hipoteca: vinculación y cláusulas abusivas

La letra pequeña del contrato de hipoteca suele esconder algunas cláusulas que no son del gusto de la mayor parte de los clientes, motivo por el cual, conviene leer detenidamente los detalles para encontrarnos con sorpresas de última hora.

La entidad crediticia, habitualmente bancaria, exige avales y variadas compensaciones además de la propiedad que el cliente pretende adquirir.

Unos podrán ser aportados por el propio cliente, en forma de ingresos, por rendimiento del trabajo, y de gastos, vinculados a la entidad financiera; otros deberán ser aportados por terceros, personas físicas o jurídicas, con bienes propios.

Quizás tangencialmente, conviene distinguir entre crédito y préstamo, puesto que, utilizados con frecuencia indistintamente, se trata de productos financieros y contratos diferentes.

Mediante un crédito el cliente, a medida que lo va necesitando, dispone gradualmente del capital aportado por la entidad financiera y, durante el periodo contratado, puede devolver (amortizar) parte o todo el capital o volver a disponer del que ya hubiese devuelto.

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A través del préstamo el cliente bancario recibe, normalmente de una sola vez, la cantidad de dinero o capital pactado, comprometiéndose a efectuar la devolución de los importes y en los plazos acordados, y la modificación de éstos implica gastos adicionales.

Requisitos de vinculación y garantías hipotecarias

Su imposición debe estar implementada para garantizar el reembolso del crédito y sus intereses, así como ser garantía adicional para el prestamista en caso de impago.

Cuando los objetivos de la entidad crediticia son diferentes, confusos o encubiertos, se puede sospechar de clausulas ilegales. Véase cómo se incrementa el tipo de interés en función del número de cláusulas no aceptadas por el cliente.

Las cláusulas vinculantes suelen estar interrelacionadas con los gastos suplementarios del crédito, como las comisiones de estudio y apertura y otros gastos específicos, como los generados por el pago del bien hipotecado con el capital crediticio.

Cada entidad financiera puede combinar de diferentes formas el cobro o no de unas comisiones y la imposición de distintas cláusulas de vinculación.

Debe considerarse también la relación entre las garantías hipotecarias impuestas por la entidad crediticia y el capital solicitado. Si éste ha de cubrir el total del bien a adquirir (p.ej. el 100% del valor de tasación de la vivienda) las garantías exigidas serán mayores.

Cuando el porcentaje necesitado sea menor, y pudiendo gestionar la hipoteca por medio de una financiera on-line, las garantías a cubrir (entre ellas las condiciones de vinculación) serán menores.

Actualmente el mercado hipotecario se está moviendo mucho debido al interés de las entidades bancarias por captar a los clientes del supuestamente reactivado mercado inmobiliario.

No obstante, hay que ser precavidos porque siguen siendo los "mismos perros con distinto collar", es decir, que donde podemos encontrar ausencia de comisiones, nos encontramos diferenciales con el Euribor más elevados o cláusulas de vinculación inexcusables, o TAE variable (concepto de moda para confundir aún más al aspirante a un crédito hipotecario).

• Plazos de cumplimiento de los requisitos de vinculación. Pueden suponer una gran carga añadida si se aplican a toda la vida del préstamo hipotecario (p. ej. la contratación y mantenimiento de un seguro de vida y/o de vivienda con una compañía impuesta por la entidad crediticia).
  
  
• Avales propios, del solicitante, y avales externos con garantías propias (como rendimientos del trabajo y bienes inmuebles). En ocasiones las garantías exigidas al solicitante de la hipoteca superan de modo exagerado el capital crediticio.
  
  
• Domiciliación de nóminas o de cuotas a la Tesorería de la Seguridad Social. No solamente puede ser requerida la demostración de la capacidad de amortización sino que, además, es habitual la pretensión (exigencia encubierta) de que se proceda a domiciliar la nómina, o las nóminas de la unidad familiar, en la entidad a la que se solicita la hipoteca.
  
  
• Domiciliación de recibos domésticos. Al igual que con la nómina, se trata de beneficios añadidos para la entidad financiera lo cual, por un lado, conlleva mantener un saldo determinado para afrontar dichos pagos y, por otro, pueden impedir al hipotecado obtener beneficios por dichas domiciliaciones en otras entidades bancarias.
  
  
• Contratación de plan de ahorro o pensión con aportaciones regulares. Pueden suponer la estrangulación de la economía familiar ya hipotecada con el crédito solicitado. Es necesario valorar adecuadamente la capacidad de amortización para que esta cláusula no lleve a impagos y morosidad indefinida.
  
  
• Contratación de seguros de prima única, que se incorpora al préstamo y encarece la operación.
  
  
• Contratación de tarjeta de crédito o/y de débito, con compromiso de compras o movimientos regulares. Será preciso controlar el coste de las tarjetas (y sus renovaciones) así como la pretensión de la entidad crediticia de imponer los pagos diferidos, que implican nuevos gastos.
  
  
• Contratación y uso de banca electrónica. Hay que considerar el coste directo del servicio que proporcionará el hipotecador, además del coste general de disponer de conexión a Internet que, evidentemente, no debe ser imprescindible para obtener y amortizar una hipoteca.

Cláusulas adicionales. En ocasiones abusivas e ilegales.

• Plazo temporal del tipo de interés fijo. Se están promocionando los tipos de interés mixto (un periodo a tipo fijo y el resto a interés variable) que conllevan cálculos de TAE variable. Deben ser bien comprendidos antes de ser aceptados. Cuantas más variables haya que considerar en un contrato es más probable errar la decisión.

• Cláusula de suelo. Consiste en que la entidad financiera impone un limite a la bajada de los tipos de interés. Curiosamente, no se suele imponer un límite máximo (cláusula techo). Afortunadamente, tras los últimos escándalos, las entidades financieras han comenzado a excluir esta cláusula en los contratos hipotecarios.

• Cláusula arbitral. Ésta cláusula es la más habitual y consiste en que las partes, en caso de conflicto, se comprometen a someterse a un árbitro, renunciando a la justicia ordinaria. Teniendo en cuenta que el concepto de arbitraje no es sencillo y que es impuesto por la parte más fuerte, por defecto y sin explicación suficiente, suele ser considerada cláusula abusiva.
  
  
• A este respecto la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, de protección de los deudores hipotecarios, asume la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de Marzo de 2013, que había considerado que nuestro sistema de ejecución hipotecaria no se ajustaba a la normativa de protección de los consumidores sobre cláusulas abusivas en los contratos, de modo que ha modificado la ley de Enjuiciamiento Civil para permitir que determinadas cláusulas sean calificadas como abusivas, bien de oficio por el juez o por oposición del deudor.

• Dación en pago. Cuando no se puede afrontar la amortización del crédito se entrega el bien hipotecado a cambio de saldar la deuda pendiente de pago. Aún es poco habitual pero las entidades financieras van incluyendo esta cláusula en los contratos hipotecarios, como ocurre en la hipoteca Bankinter, puesto que el consumidor lo considera un buen argumento de venta.

Como has podido comprobar, la letra pequeña de los contratos de hipoteca pueden incluir un gran número de cláusulas que pueden llegar a resultar un problema para el solicitante de dicha hipoteca.