Las nuevas medidas para rebajar el impacto de la subida de las hipotecas

El Consejo de Ministros ha aprobado una serie de medidas que pretenden mitigar el impacto que va a tener en las economías familiares el fuerte incremento de los tipos de interés en hipotecas a tipo variable.

Dichas medidas van destinadas exclusivamente a las consideradas “familias vulnerables” que deberán cumplir ciertos requisitos para beneficiarse de ellas.

alivio de hipotecas

Básicamente lo que se ha aprobado es un código de buenas prácticas, y serán los bancos los que deban adherirse a ese código de buenas prácticas bancarias.

De momento Caixabank, Santander, BBVA y Bankinter ya han anunciado que asumen ese texto.

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Lo normal es que el resto de bancos se unan, ya que en el caso de familias con dificultades para pagar al final les resultará mejor este tipo de soluciones que los temidos impagos.

Pero hay que dejar claro que lo que se ha aprobado de momento no es de obligado cumplimiento, y podría ocurrir que algún banco no se acoja a este código, con lo cual todo quedaría en papel mojado para los clientes de los bancos que no se unan.

El paquete de medidas será de aplicación desde el 1 de enero de 2023, y hasta el 31 de diciembre de 2024.

Hipotecas en familias vulnerables con cuota superior al 50% y subidas superiores al 50%

Aquí se engloban las familias con una hipoteca cuya cuota mensual suponga un esfuerzo de más del 50% de los ingresos familiares, y que además hayan visto incrementada la cuota de su hipoteca en al menos el 50% debido a la subida de tipos.

Se limita a familias cuyos ingresos anuales no superen los 25.200 € anuales

sin dineroPara este colectivo la medida es que puedan solicitar una carencia de hasta 5 años, y en el periodo de carencia solamente pagarán intereses del Euríbor-0,10%.

Así que durante el plazo de carencia solamente se pagan esos intereses, pero no se reduce el capital.

Para familias muy asfixiadas a nivel económico puede ser una solución temporal, al menos para los próximos 5 años.

El problema es que pasados los 5 años se vuelve a la situación inicial que había con los mismos intereses y mismo capital pendiente, pero 5 años más tarde.

Para este colectivo también se ofrece la posibilidad de la dación en pago, es decir, entregar la vivienda al banco a cambio de eliminar la deuda.

Ejemplo real

Si tomamos como referencia el Euríbor a 1 de enero de 2022 a -0,50%, y lo comparamos con la tasa que tenemos a día de hoy, resulta que para cumplir el requisito de que la cuota se haya incrementado al menos en un 50% solamente entrarían familias con una hipoteca a la que le queden al menos 27 años de pago de hipoteca.

Es cierto que el Euríbor puede seguir subiendo, pero con los datos actuales y haciendo números esta medida afectaría a un número de familias muy pequeño.

A ese dato hay que unirle que al 50% de incremento de cuota hay que sumarle el requisito de que la cuota suponga al menos un 50% de la renta y que sus ingresos anuales estén por debajo de 25.200 €.

El número de beneficiarios de este segmento serán muy pocos, pero hay una trampa mayor que vamos a ver.

dudas hipotecasPartimos de la base de una familia que debe 27 años de hipoteca (si fuese menos de esos años no entraría en este segmento), y que debe 100.000 € con un tipo de interés del Euríbor+1,00%.

La cuota que pagaría el 1 de enero de 2022, a día de hoy y con la carencia de 5 años serían:

  • Enero de 2022: 330,01 €, de ellos 41,67 € de intereses.
  • Hoy (noviembre de 2022): 495,15 €, de ellos 318,33 € de intereses.
  • Con la carencia a Euríbor-0,10%: 226,67 €

Así que esa familia, tomando como referencia el Euríbor de hoy, si cumple los requisitos y se acoge a la carencia de Euríbor-0,10% pagará 226,67 € cada mes, pero solo de intereses.

Eso, a lo largo de los 5 años serían 13.600 € solo de intereses de la carencia.

Pasados esos 5 años volverán a la casilla de salida y seguirían debiendo los 100.000 € y les seguirían quedando 27 años de pago de hipoteca.

Ante una situación extrema, y en el improbable caso de cumplir con las condiciones, puede ser una solución, pero no es ningún regalo porque el cliente acabará pagando 13.600 € extras y estará 5 años más pagando hipoteca.

Familias vulnerables con cuotas superiores al 50%

subida hipotecasLas condiciones económicas son iguales que en el punto anterior, ingresos familiares no superiores a 25.200 €, con una cuota hipotecaria que supere el 50% de los ingresos familiares.

La única diferencia es que ahora se refiere a familias cuya cuota haya subido menos de un 50% (en el punto anterior era para subidas superiores al 50%).

En este punto, como no se indica que sea necesario que haya una subida de cuota, entendemos que cabrían también las familias con hipoteca fija que hagan un esfuerzo superior al 50% de sus ingresos para pagar las cuotas mensuales.

En este caso la carencia es de 2 años, y se habla de un tipo de interés más favorable durante la carencia, pero sin especificar el importe.

También se incluye la posibilidad de alargar la vida de la hipoteca en hasta 7 años de plazo.

Las familias que se acojan a esta solución deben saber que estarán varios años más pagando hipoteca, entre la carencia y el alargamiento de plazo.

Al final el gasto será muy superior, aunque se reduzca la cuota mensual.

Ejemplo real

Los ingresos familiares para acogerse a este punto tienen un límite de 25.200 €.

Este es el primer absurdo porque no es lo mismo esa cantidad de dinero en una familia de un solo miembro que en una familia de 4 personas, así que se lo están poniendo más difícil a las familias con hijos a su cargo, cuando deberían ser las más favorecidas.

El caso de la carencia es aún menos favorable que en el segmento anterior, porque la norma no especifica un tipo de interés concreto, simplemente se dice que debe ser más favorable.

Aquí a la hora de calcular la carencia las cosas cambian porque influirá muchísimo el importe pendiente y los años que quedan por pagar.

Los más favorecidos por la medida serían que llevan muchos años pagados y ya deben cantidades más bajas.

Para hacer algunos números de la carencia supongamos que ese interés más favorable se queda en Euríbor+0,50%.

En los siguientes supuestos todas las familias pagaban una cuota de 354 € en enero de 2022, es la misma hipoteca, pero unos han pagado ya más años que otros.

La cuota mensual durante los 2 años de carencia sería:

  • Debe 100.000 € y 25 años: 279,17 €
  • Debe 81.000 € y 20 años: 226,13 €
  • Debe 62.000 € y 15 años: 173,08 €
  • Debe 42.000 € y 10 años: 117,25 €
  • Debe 21.000 € y 5 años: 58,63 €

La hipoteca es la misma en todos los casos, pero los más interesados en acogerse a la medida serán los que deben menos años.

Porque, aunque solamente paguen intereses durante 2 años al ser una cantidad pequeña el alivio mensual en las cuentas familiares compensa.

La norma no contempla este escenario en el que una misma hipoteca de partida puede dar resultados tan dispares, y beneficia mucho más a las familias que ya han pagado muchos años de hipoteca.

La segunda pata de esta medida es extender el plazo de la hipoteca durante 7 años, lo que supondrá pagar muchos más intereses y estar pagando hipoteca muchos más años de los previstos.

Familias con problemas de liquidez

problemas de liquidezAquí han incluido a las familias con ingresos anuales de hasta 29.400 €, con cuotas mensuales superiores al 30% de los ingresos y cuyas cuotas hayan subido como mínimo un 20% debido al incremento del Euríbor.

Para estas familias lo que se ofrece es la congelación de la cuota durante 1 año y la posibilidad de alargar el plazo de la hipoteca hasta en 7 años.

La norma habla de suavizar los tipos de interés a estas familias, pero sin concretar.

Aquí no hay mucho que explicar, se trata de que el banco nos aplique la misma cuota que estamos pagando durante 1 año, pasado ese año se revisa al Euríbor que corresponda dentro de 1 año.

Esta parte es un alivio de 1 año para muchas familias al no ver incrementadas sus cuotas esos 12 meses, pero el horizonte temporal es corto y solamente retrasa el problema unos meses.

Parece una medida más electoralista que efectiva porque además por los requisitos parece que la inmensa mayoría de beneficiarios serán los de este segmento.



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