Los riesgos de contratar (ahora) una hipoteca variable

La compra de viviendas y la firma de hipotecas sigue en cifras muy elevadas en España, pero debido a las circunstancias económicas y geopolíticas es conveniente conocer los riesgos a los que nos enfrentamos al firmar una hipoteca, en este caso nos referimos a las hipotecas variables porque la incertidumbre económica a corto, medio y largo plazo las convierten en un producto de riesgo.

Debemos tener muy presente antes de contratar una hipoteca de que firmamos un compromiso por 25 años, de media.

En el caso de hipotecas a tipo variable el gran riesgo es el de los tipos de interés, que a día de hoy son realmente bajos, pero pueden cambiar en unos meses, el próximo año, o dentro de 2 años.

Ya hemos hablado de la posibilidad de que aquellos que tengan una hipoteca variable aún tienen la posibilidad de cambiarse a una hipoteca fija.

Cambiar de una hipoteca variable a una fija tiene como objetivo protegerse ante posibles subidas en los tipos de interés.

El riesgo de los tipos de interés

Tras el estallido de la guerra en Ucrania, en Rusia los tipos de interés subieron de golpe del 9,5% al 20%, aunque un escenario similar aquí parece improbable, no será difícil ver varias subidas de tipos en los próximos meses.

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En Europa ya teníamos un grave problema de inflación antes del comienzo de la guerra, problema que se acentuará mucho en los próximos meses debido a la dependencia energética y a los productos que van a dejar de llegar de Ucrania y Rusia, aunque el problema se puede extender a otros países.

Así que Europa se enfrenta a un escenario de estanflación muy preocupante, y aunque el BCE se resiste a subir tipos no sabemos cuánto tiempo podrá aguantar sin subirlos.

Incluso aunque sea capaz de aguantar 1 año, al final veremos subidas, y volvemos a recordar que las hipotecas se firman para muchos años.

Debemos ser conscientes al firmar una hipoteca variable de los riesgos actuales, la inflación y la devaluación del Euro pueden implicar subidas de tipos de interés. Es un riesgo, pero no hay seguridad de si habrá subida ni del momento, si la hubiese.

Todo hace indicar, aunque intentarán evitarlo a toda costa, que estaremos abocados a subidas de tipos, pero incluso subidas de tipos moderadas pueden ser un desastre para muchas hipotecas.

Recordemos que tras la crisis de 2008 el Euríbor llegó a superar el 5%.

Antes de contratar una hipoteca a tipo variable debemos conocer muy bien las cuotas mensuales que deberíamos pagar en caso de subida de tipos, estamos en una situación complicada y desconocida y luego no tendremos la excusa de “quién se podía imaginar algo así”.

Los que firmaron una hipoteca antes del COVID no podían imaginar todo lo que está ocurriendo, pero los que firman a partir de ahora deben ser muy conscientes de lo que hacen y tener previstos todos los escenarios.

Independientemente de la inflación otro escenario que puede ocurrir a medio plazo es que el Euro baje más de lo deseado respecto a otras divisas, y eso obligue al BCE a incrementar tipos para proteger el Euro.

Las hipotecas variables en números

A día de hoy es bastante fácil contratar una hipoteca a tipo variable a Euríbor+0,89% en casi cualquier banco, incluso podemos conseguir algo más barato.

Teniendo en cuenta que el Euribor está aproximadamente en -0,36% eso nos deja que si mañana firmamos una hipoteca variable podríamos hacerlo por un tipo de interés real de aproximadamente el 0,50%, un interés muy atractivo.

Si suponemos una hipoteca media de 150.000 € a 25 años, con un tipo de interés del 0,50% nos sale una cuota mensual de 532 € mensuales de los que 62,50 € corresponden a intereses y el resto amortización del capital.

Veamos qué pasa con esa misma hipoteca si el tipo de interés nos sube al 1,00%, al 2,00%, etc.

Para cada tipo de interés vemos la cuota mensual a pagar y tras ella la parte que corresponde a intereses y la parte que se destina a reducir la deuda.

Según sube el tipo la parte que se paga de intereses sube muchísimo y la parte que se destina a eliminar deuda baja.

Una subida de tipos al 2,00%, nada exagerado, ya nos sube la cuota mensual hasta los 635,78 €, lo que supone 100 € extras cada mes.

Otros posibles escenarios

Ni nosotros tenemos una bola de cristal, ni la tienen los bancos ni los mejores economistas del planeta.

Estamos analizando que uno de los riesgos de firmar una hipoteca variable en el actual escenario puede ser una fuerte subida de tipos de interés en el medio plazo, esto es un escenario posible pero no es un vaticinio.

En Europa estamos ahora en una situación muy grave por la aparición de una más que probable estanflación, que significa tener unas altas tasas de inflación combinadas con una recesión económica.

En un escenario así el BCE tiene las manos atadas porque subir tipos para detener la inflación sería dañino para la recuperación, y por otro lado el problema de inflación se solventaría si la guerra de Ucrania se resuelve rápido.

Existe la posibilidad de que los tipos de interés no suban, o que lo hagan en cantidades pequeñas y asumibles.

El ejemplo es Japón que tras sus problemas económicos de los años 90 llegó a tipos de interés 0%, y tras muchos años siguen igual, a pesar de los cambios económicos que han tenido en todos estos años.