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En España se vuelve a mover el mercado inmobiliario y los bancos vuelven a la carga para vender hipotecas. Si estás buscando piso y quieres financiarlo con una hipoteca seguro que te bombardean para contarte las bondades de las hipotecas a tipo fijo.
Hasta no hace mucho la mayoría de bancos ni se molestaban en ofrecer hipotecas a tipo fijo y ahora intentan convencernos de sus bondades.
La respuesta es NO, pero el problema es que si alguien quiere “vendernos” algo siempre nos cuenta las cosas buenas omitiendo las malas, en cambio nos dirán las cosas malas de la alternativa (en este caso una hipoteca variable) y omitirán las buenas.
Que yo no quiera una hipoteca fija no significa que sean rotundamente malas, pero desde mi punto de vista prefiero una hipoteca variable.
De primeras, cuando un banco intenta “venderme” un producto ya me pongo en plan defensivo y pienso que si el empeño es tan grande es porque venderme ese producto es claramente bueno para el banco, lo que generalmente no significa que sea bueno para mi.
En ese caso me contarán claramente los pros y me ocultaran las contras. Así que toca sentarse a pensar, hacer números y elegir lo que nos interesa.
En mi caso tras analizar todas las opciones y puntos a favor y en contra llego a la conclusión de que NO QUIERO una hipoteca fija.
Ahora voy a intentar explicar mis motivos, algunos son claros y necesitan poca explicación, pero otros son a través de conclusiones de matemáticas financieras.
Lo de las mates, para no complicarlo, lo resumo con resultados sin explicar las fórmulas matemáticas.
En cualquier hoja de cálculo se pueden encontrar plantillas para calcular cuadros de amortización sin necesidad de conocimientos especiales de matemáticas financieras.
Me he dedicado a comparar las mejores hipotecas fijas y las mejores variables leyendo la letra pequeña y comparando para poder sacar conclusiones.
Las razones son generales y no se aplican a una hipoteca concreta, es teniendo en cuenta las mejores.
1.- Coste inicial: la mayoría de las hipotecas variables se pueden lograr sin comisiones pero en las hipotecas fijas suele existir una comisión de apertura del 1,00%. Existe alguna excepción, pero lo normal es que cobren apertura. En una hipoteca de 150.000 € eso supone ya de inicio un coste adicional de 1.500 € sobre la mayoría de hipotecas variables.
2.- Tipos de interés no demasiado claros: En una hipoteca variable el tipo de interés suele quedar claro y es igual independientemente del plazo de la hipoteca. En una hipoteca fija siempre nos muestran el tipo para el plazo de tiempo más bajo posible, generalmente a 10 años. El gancho es “vendernos” una hipoteca al 2,25% pero no nos cuentan que ese tipo es a 10 años, si contratamos una hipoteca estándar a 25 años el tipo se dispara al 3,00% o incluso a cantidades superiores. Así que la oferta inicial deja de ser tan ventajosa.
3.- Compensación por riesgo de tipo de interés: es una comisión que casi nadie sabe de su existencia, ni te la van a contar, que te cobran en caso de amortización parcial o total. Es una comisión que solo se aplica a las hipotecas fijas, no existe para las variables. Así que si haces una amortización parcial además de la comisión correspondiente por la amortización te van a cobrar otra por compensación de tipo de interés si la hipoteca es fija. Generalmente la comisión es del 1,00%.
4.- Tipos de interés más altos: los tipos son claramente superiores a los de las hipotecas variables. Las mejores hipotecas a tipo variable cobran unos intereses del Euríbor + 0,99%, lo que supone un tipo de alrededor del 0,80% con el Euríbor de hoy. Las mejores hipotecas fijas a 25 años están alrededor del 2,50% TIN, aunque hay un par de ellas en el 2,25 y 2,30%.
Es cierto que no podemos saber el valor del Euríbor dentro de 10 años, pero en términos de esfuerzo en cuanto a mi renta disponible los primeros años de la hipoteca son los más complicados y los que me interesa pagar una menor cuota.
Esto es porque según sube el IPC se supone que nuestros ingresos aumentan pero la hipoteca no lo hace. Así, si gano 1.500 € al mes y mi hipoteca es de 500 € el esfuerzo que debo hacer para pagarla es del 33% de mis ingresos.
Dentro de 10 años mi sueldo se supone que habrá subido, por ejemplo a 2.000 €, pero la hipoteca seguirá en 500 € y mi esfuerzo habrá bajado hasta el 25%. Se supone que la dificultad para pagar la hipoteca bajará con el tiempo y los peores momentos son los primeros años, por eso me interesa una cuota baja en esos años.
5.- Plazos: es complicado encontrar hipotecas a tipo fijo pala plazos largos de tiempo y las pocas que existen tienen tipos de interés muy elevados. Hay bancos que solo llegan a 20 años en sus hipotecas a tipo fijo, otros llegan a 25 años, pero a partir de ese plazo es muy complicado encontrar hipotecas.
Para poder comparar y explicar mi posición respecto a las hipotecas fijas tenemos que hacer números reales. Así que supondremos una hipoteca de 150.000 € a 25 años con los tipos medios que se aplican en la actualidad en hipotecas fijas y variables. T
eniendo en cuenta los datos de las hipotecas que ofrecemos en el comparador tenemos los siguientes tipos de interés en el día de publicación del este reportaje:
Hipotecas variables: Euríbor + 0,99 = 0,80% TIN
Hipotecas fijas a 25 años: 2,50% TIN
Las cuotas mensuales de ambas hipotecas serían las siguientes:
Hipoteca variable: 551,83 €
Hipoteca fija: 672,93 €
A simple vista podemos ver que la diferencia en la cuota mensual es muy grande, de nada menos que 121,10 €.
Eso supone que la cuota de la hipoteca fija es casi un 22% superior al de la hipoteca variable. En un año la diferencia es de 1.453,20 €.
Vale que es muy probable que el Euríbor suba en los próximos años, pero tiene que subir mucho hasta que la cuota de la hipoteca variable se equipare con la fija.
Pero además habría que sumar el ahorro conseguido cuando eso ocurriese. Si dentro de 5 años nuestra hipoteca variable se igualase con la fija aún seguiría siendo rentable gracias al ahorro que ya habríamos conseguido durante esos 5 años, seguramente de 5.000, 6.000 ó 7.000 euros.
Esos números si tenemos mentalidad de ahorradores aún los podemos mejorar. Si lo que nos ahorramos gracias a la hipoteca variable lo utilizamos para hacer amortizaciones parciales, la diferencia a favor de la hipoteca variable será mayor.
En su día explicamos la mejor forma de amortizar préstamos y el efecto bola de nieve que se consigue.
Para ellos tenemos que realizar amortizaciones parciales con el dinero ahorrado, el primer año hemos dicho que nos hemos ahorrado 1.453,20 €, así que destinaremos ese dinero a realizar una amortización parcial.
Al finalizar el primer año ya no debemos 150.000 €, ya que gracias a las cuotas esa cantidad ha bajado. Supongamos también que tras el primer año el Euríbor sube al 0,00 %.
El resultado sería el siguiente:
Deuda tras 1 año: 144.558,10 €
Amortizamos: 1.453,20 €
Deuda pendiente: 143.104,90 €
Plazo pendiente: 24 años
Nuevo tipo (Euríbor al 0,00%): 0,99% TIN
Cuota mensual: 558,46 €
Aunque el Euríbor haya subido al finalizar este primer año sigue siendo muy favorable la hipoteca variable, y si vamos amortizando con mayor motivo. Ahora mismo, tras 1 año de hipoteca, el Euríbor debería llegar al 1,66% para igualar la cuota con la hipoteca fija.
Cada año que pase el valor que el Euríbor debería llegar a tener para igualar con la fija iría subiendo. Al finalizar el segundo año si amortizamos nuevamente en dinero ahorrado (en este caso 1.373,64 €) resulta que el Euríbor debería llegar al 1,83% para que se igualen ambas hipotecas. Así que cada año nuestro margen es mayor y en muy pocos años habremos logrado un margen muy grande y difícilmente la hipoteca fija mejorará a la variable.
Todo esto es una reflexión personal y siempre que los tipos de interés de referencia se mantengan dentro de unos niveles lógicos.
Si de repente el Euríbor sube en 6 meses al 5,00% todas las cuentas que hemos hecho no sirven de mucho, pero no es probable que eso ocurra. Todos los expertos vaticinaban subidas del Euríbor que no están llegando y el valor sigue en mínimos históricos.
Si eres de los que prefiere una hipoteca fija te recomiendo que busques una sin comisiones y que leas la letra pequeña para saber exactamente el tipo de interés que te van a aplicar en función del plazo que necesitas, en los bancos ponen en la publicidad tipos de interés atractivos pero es para palzos generalmente muy cortos.
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