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12 principales cambios en la nueva ley hipotecaria

El pasado 3 de noviembre, el Consejo de Ministros aprobaba la ley de los contratos de Crédito Inmobiliario, más conocida como Ley Hipotecaria, cuyo objetivo es trasponer una Directiva Comunitaria para dar más protección al consumidor, reducir las comisiones que pagan los clientes bancarios y dotar de una mayor transparencia a los contratos hipotecarios. Ahora, el objetivo es que pueda entrar en vigor el primer semestre de 2018

Cambios Ley hipotecaria

Esta nueva ley hipotecaria viene cargada de medidas, algunas de las cuales vienen traspuestas directamente de la Directiva europea y otras que ha añadido el Gobierno. De hecho, las medidas afectan a todo el proceso, desde antes de la firma de la hipoteca, después de su firma y el control de los intermediarios financieros.

Las 12 medidas más importantes incluidas en la ley hipotecaria

Las principales medidas de la nueva Ley son las siguientes:

1. Entrega previa de la documentación

El banco estará obligado a entregar al cliente toda la documentación sobre la hipoteca con al menos siete días antes de la firma. En ella debe constar una ficha europea de información normalizada (FEIN) y una ficha de advertencias estandarizadas (FIAE) que recogerán la información sobre las cláusulas incluidas en el contrato.

2. Se prohíben las ventas vinculadas

Con carácter general, se prohíben algunas operaciones vinculadas que obligan al cliente a contratar ciertos productos como condición para conceder la hipoteca. Lo que sí permite la ley es que la entidad ofrezca estos productos vinculados, como seguros de hogar o seguros de vida, a cambio de una mejora en las condiciones del préstamo, como por ejemplo una reducción en los tipos de interés. Eso sí, los bancos deberán presentar diferentes presupuestos en función de si se contratan productos vinculados o no con la hipoteca.

3. Contrato estandarizado

La nueva ley establece un contrato tipo de fácil comprensión para cualquier persona, al cual pueden adherirse tanto los clientes como los bancos que así lo deseen de forma voluntaria. En este contrato se especifican todos los gastos de la hipoteca, como notaría, registro, gestoría e impuestos. 

4. El cambio de hipoteca será más barato

La nueva ley rebajará los gastos de subrogación (es decir, el cambio de una hipoteca de un banco a otro) y de novación (cambio en las condiciones de la hipoteca). Los bancos solo pueden cobrar una comisión del 0,25% hasta el tercer año de la hipoteca y, a partir de este año, ninguna comisión. Además, se reducen los gastos registrales y notariales hasta en un 90%.

5. Una nueva lista negra de cláusulas abusivas

La lista de cláusulas problemáticas incluirá todas aquellas que sean consideradas como abusivas por los tribunales. En caso de que aparezca alguna de ellas en un contrato hipotecario, el mismo notario podría solicitar al banco que la retire directamente en la etapa precontractual.

6. Rebaja en las comisiones por amortización anticipada

Ahora mismo, existe una comisión por desistimiento establecida en el 0,5% de la cantidad amortizada en los cinco primeros años y del 0,25% a partir del sexto año. Las nuevas hipotecas a tipo variable aplicarán una única comisión del 0,5% del capital reembolsado durante los tres primeros años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de ese momento, la amortización parcial o total de la hipoteca no tendrá ningún coste. 

En el caso de las hipotecas a tipo fijo, esta penalización será del 4% los primeros 10 años, un porcentaje que se reduce al 3% a partir de entonces. No obstante, hay que decir que, tanto en el caso de las hipotecas a tipo variable como las hipotecas a tipo fijo, estos límites se aplicarán solo a partir de la entrada en vigor de la normativa.

7. Los intereses de demora quedarán fijados

Además, la ley establece un límite en el interés de demora de 3 veces el interés legal del dinero, del 3% en 2017. Es decir, en total, el interés de demora no podrá superar el 9% para este año. Ahora mismo, este interés de demora se negocia entre las partes, por lo que la nueva norma establecerá de forma clara las condiciones de los impagos.

8. Facilidad para reconvertir hipotecas de divisas extranjeras

Actualmente, la legislación no le reconoce ningún derecho para convertir la deuda denominada en divisa extranjera a euros. La nueva norma contempla la posibilidad de que el deudor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo y a su voluntad la conversión del crédito en moneda extranjera a euros o la moneda en la que percibe la mayoría de sus ingresos.

9. Eliminación de incentivos a las plantillas de los bancos

El objetivo de esta medida de política retributiva responde, según palabras del Ministro de Economía Luis de Guindos, a que se prime la calidad de las hipotecas vendidas por encima de su cantidad, tal y como ha ocurrido habitualmente.

10. Un mayor endurecimiento de la cláusula de vencimiento anticipado

La nueva ley modifica los límites que dan derecho a un banco a dar por vencido el préstamo antes del plazo acordado si el deudor incumplía su obligación de pago. Hasta ahora, bastaban tres mensualidades de retraso para activar esta cláusula; con la nueva ley, la duración se divide en dos partes, cada una de las cuales tendrá un umbral diferente: la primera mitad, que será necesario un impago de al menos el 2% del importe prestado, sin que pueda superar las 9 mensualidades; en la segunda mitad, dicho mínimo pasará al 4% o un impago máximo de 12 mensualidades.

11. Mayor control sobre los intermediarios financieros

La nueva norma en materia hipotecaria también establece una serie de medidas para garantizar un mayor control sobre los intermediarios financieros que comercializan las hipotecas. Entre ellas, destacan la creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España, que se encargará de su supervisión en caso de que operen en más de una comunidad autónoma, y la creación de una comisión de intermediación en el cálculo de la TAE. 

12. Más visitas al notario

Antes de la firma de la hipoteca, los futuros hipotecados deberán visitar al notario para que este verifique que las condiciones contractuales se ajustan a la realidad. En líneas generales, esto se reduce a que no existan cláusulas opacas o abusivas para el cliente y que pueda resolver todas sus dudas antes de su firma. Esta visita previa será gratuita, el cliente podrá elegir el notario que desee y deberá realizarse siete días antes de la firma del contrato. Para garantizar esta transparencia, la ley contempla sanciones para aquellos profesionales que no ejerzan sus labores de información y supervisión.

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