¿Puedo pasar de una hipoteca fija a una variable y viceversa?

Con la gran bajada del valor del Euribor, índice de referencia de la mayoría de los préstamos hipotecarios a tipo variable, muchos hipotecados se han planteado pasar de una hipoteca fija a una variable y viceversa.

Los préstamos hipotecarios se pueden hallar contratados con un tipo de interés variable, generalmente referenciado al índice Euribor, o con un interés de tipo fijo.

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Si los primeros no incluyen cláusula suelo, la evolución a la baja del Euribor resulta muy favorable para ellos porque cada vez están pagando menos intereses por su deuda.

En caso de que el contrato hipotecario incluya cláusula suelo y hasta que se resuelva definitivamente esa situación, con sentencia europea de cláusula abusiva, y en los otros casos de interés a tipo fijo, es razonable plantearse la oportunidad y conveniencia de cambiar el tipo de interés de la hipoteca en ambos sentidos:

• Quien se halle en la situación de padecer una cláusula suelo en su hipoteca, pagando con ello unos intereses muy elevados en relación al Euribor, independientemente de las negociaciones o acciones judiciales que pueda llevar a cabo, puede plantearse modificar su hipoteca de tipo variable a tipo fijo.

• En caso de hallarse pagando un tipo de interés fijo elevado puede plantearse modificar su hipoteca de tipo fijo a tipo variable.

• Se puede cambiar el tipo de una hipoteca por otros múltiples motivos que pueden surgir a lo largo de la vida de la misma, dado que el objetivo fundamental es abaratar la hipoteca.

Procedimientos para cambiar el tipo de una hipoteca

Sea cual sea la decisión del cambio de tipo de interés en el préstamo hipotecario, lograr la situación ideal es difícil porque al contratar a tipo fijo se corre el riesgo de que los índices de referencia (Euribor u otro) bajen notablemente, y si se contrata a tipo variable se corre el riesgo inverso.

Una vez analizada la situación y con la decisión del cambio adoptada, disponemos de dos procedimientos:

1.- Novación

Se trata de un procedimiento previsto por la Ley, por el cual se pueden modificar las condiciones de un contrato de préstamo hipotecario sin cambiar la relación con la entidad financiera que lo proporcionó.

En la novación hipotecaria se cambian generalmente el tipo de interés y el índice de referencia, el capital y/o el plazo de amortización, pero debe tenerse en cuenta que la novación hipotecaria requiere el acuerdo entre las partes, prestatario y acreedor, por lo que su concesión no es obligatoria para el Banco.

2.- Subrogación

Si tu Banco no acepta las modificaciones que deseas introducir en tu hipoteca con la novación, puedes presentar a tu Banco una oferta vinculante obtenida de otro Banco (de la que este no se puede retractar en un plazo de diez días hábiles).

Es una forma de lograr que tu Banco (que dispondrá de quince días para decidir) iguale las condiciones que te haya ofrecido la otra entidad, en cuyo caso debes continuar con la novación y esas nuevas condiciones.

Debes considerar que con la subrogación no se pueden modificar ni el capital ni el plazo de amortización lo que limitará la efectividad de la amenaza a tu Banco si estas son condiciones que desees modificar.

En general es un proceso más costoso que la novación (comisión de subrogación de tu Banco, nuevo contrato de hipoteca ante notario, etc.).

2.1.- Subrogación más novación

Dado que en la subrogación no se pueden realizar modificaciones de capital ni de plazo de amortización, si necesitas ampliarlos requieres gestionar ambas operaciones.

Cualquiera de estas vías te permiten evitar la cancelación y apertura de un nuevo préstamo lo cual acarrearía importantes gastos de gestión. Tanto la novación como la subrogación gozan de unos aranceles especiales en los notarios, por lo que te saldrá más barato.

Costes y beneficios

Cuando se cambia una hipoteca de tipo de interés fijo a otra de tipo variable se corre el riesgo de que el Euribor suba, lo cual ocasionaría un encarecimiento de la hipoteca.

Cuando se cambia una hipoteca de tipo de interés variable a otra de tipo fijo se corre el riesgo de que el Euribor baje, lo cual conllevaría un gasto excesivo por la hipoteca.

Es decir, que necesitas hacer un estudio financiero cuidadoso antes de tomar la decisión.

Entre las condiciones a considerar se halla la citada circunstancia de las cláusulas suelo, cuya eliminación puede ser utilizada por las entidades financieras como factor de negociación en los cambios de tipo de interés de las hipotecas.

- Comisión por novación

Solo aplicable si se halla incluida en el contrato, y podría suponer hasta un 1% del importe restante de la hipoteca.

- Gastos de gestión por novación

Notaría, gestoría, tasación, registro o el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

En una novación estos costes son menores que en una subrogación y además se puede negociar con el Banco su pago al 50%.

Como alternativa, dado que solo quieres un cambio puntual (la modificación del interés) puedes suscribir un contrato privado con el Banco que te permite ahorrar los costes de la novación.

Sin embargo la única garantía que tendrás para que se mantengan las nuevas condiciones de la novación hipotecaria será conservar la copia del acuerdo.

No obstante el Banco podría exigirte pasar por el notario y el gestor (lo que incrementa los gastos de la novación) así como exigirte la contratación de algún producto vinculado adicional, con el coste financiero añadido.

- Comisión por subrogación de acreedor

Está regulada por ley: un 0,50% los primeros 5 años de hipoteca sobre el importe restante de la hipoteca y de 0,25% el resto de años.

- Gastos de gestión por subrogación

Notaría, tasación, gestoría y registro. Algunas entidades bancarias están dispuestas a asumir estos costes con el objetivo de convencer a los clientes para que traspasen la hipoteca con ellos.

Recuerda que si necesitas ampliaciones de capital y plazo de amortización tendrás que realizar una subrogación más una novación.

Cuándo conviene pasar de una hipoteca fija a una variable o viceversa

Aún sin olvidar los posibles cambios de los tipos de referencia (Euribor y otros) no existe una regla de oro para decidir pasar de una hipoteca fija a una variable y viceversa sino que es preciso analizar individualmente cada caso.

Visto que ambos procesos conllevan un coste, debes valorar si podrás compensar el cambio de interés durante el periodo restante de hipoteca.

Para ello conviene realizar simulaciones de cuota de hipoteca, con ayuda de tu gestor bancario o de un profesional externo (con un coste adicional en el segundo caso).