Cómo debe ser el plazo de una hipoteca

Cuando nos enfrentamos a negociar con el banco la firma de una hipoteca uno de los factores a tener muy en cuenta es el plazo. En todas las entidades nos intentar vender siempre el máximo plazo posible con la excusa de que así pagaremos menos cantidad mensual y nos será mucho más cómodo el pago de las cuotas mensuales.

Aunque se han llegado a vender hipotecas en España hasta de 50 años de plazo, la reforma de la Ley Hipotecaria marca como máximo legal 30 años en la actualidad. Parece claro que si el Estado limita el plazo será porque los plazos excesivamente largos no eran tan buenos como nos contaban desde los bancos.

A pesar de esta limitación las recomendaciones de los economistas suelen aconsejar fijar el plazo en el entorno de los 20 años.

El primer motivo sería no estar hipotecados media vida, pero el segundo y principal es que con el sistema francés de amortización de préstamos que se utiliza en España la rebaja de la cuota mensual al alargar el plazo por encima de los 20 años no compensa.

Esto es porque a partir de los 20 años la proporción de rebaja en cuota es cada vez menor, hasta el extremo que no es rentable para el hipotecado en términos financieros.

Para poder explicarlo gráficamente pondremos un ejemplo de una hipoteca de 150.000 euros al 3,50% TAE con diferentes plazos:

Como vemos en la imagen la diferencia en cuota mensual de la misma hipoteca a 10 años o a 20 años se reduce en unos 613 euros al mes. Esa diferencia justifica el hecho de ampliar el plazo en 10 años para poder hacer frente al pago.

Pero si la misma hipoteca la pasamos de 20 a 30 años vemos que el ahorro mensual por esos 10 años “extra” no es en absoluto proporcional y la rebaja es de solamente 196 euros mensuales. Ni qué decir tiene que el ahorro de 30 a 40 años, plazo habitual hasta hace muy poco, era ridículo y el hipotecado estará 10 años extras pagando letras a cambio de un ahorro insignificante.

Pero para terminar de entender la no conveniencia de firmar hipotecas que superen los 20 años mostramos otra tabla. En este caso se muestra cuánto dinero se paga al banco (con intereses incluidos) en función del plazo de la hipoteca.

Como vemos el hecho de pasar una hipoteca de 10 a 20 años supone pagar al final unos 30.700 euros extras al banco, pero parece que compensa económicamente a cambio de rebajar la cuota en 613 euros al mes.

Pero cuando pasamos de 20 a 30 años pagaremos al banco 33.000 euros “extra” a cambio de una rebaja de únicamente 196 euros mensuales. Por descontado que si subimos a 40 años (desde mayo de 2013 el máximo son 30 años) los números serían escandalosos.

Para entenderlo de un vistazo te proponemos la siguiente imagen:

Por tanto, a la hora de firmar una hipoteca conviene intentar cuadrar los números para no superar los 20 años.

En caso de que la cuota no nos cuadre deberemos intentar ahorrar un poco antes de firmar o bien aumentar lo mínimo posible el plazo. Será mejor 22 años que 25, aunque en nuestro subconsciente parezca que los plazos de una hipoteca van de 5 en 5 años no es así y podemos formar 19, 22 ó 27 años.

Además del plazo son importantes otros factores como ya explicamos en el artículo Cómo debería ser la hipoteca ideal.