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Qué son el FIPRE y el FIPER y cómo han cambiado con la nueva ley hipotecaria

Si hay algo importante que nos ha enseñado la crisis económica, es que el banco no es tu amigo.

Millones de personas se hipotecaron ante la perspectiva de unas condiciones favorables en los préstamos hipotecarios que, en la realidad, escondían algunas prácticas abusivas.

El desconocimiento provocó un endeudamiento nunca visto hasta ese momento, que acabó desembocando en el mayor nivel de endeudamiento privado de nuestra historia moderna.

Esta situación al menos ha servido como acicate para que los poderes públicos aprobasen una nueva ley hipotecaria que regulase la relación entre el banco y sus clientes cuando una persona va a solicitar una hipoteca.

Entre ellas, destacan tanto el FIPRE como el FIPER, cuyas condiciones han cambiado bastante con la aprobación de la nueva ley.

Qué es el FIPRE

La Ficha de Información Precontractual (más conocida como FIPRE) contiene toda la información del préstamo hipotecario, como el interés del préstamo, el importe que se puede solicitar, las comisiones o las condiciones de vinculación, entre muchas otras.

Tiene una finalidad puramente informativa y la oferta que se incluye en este documento no es vinculante. De hecho, se entrega al cliente de forma totalmente gratuita.

Qué es el FIPER

Una vez el banco ha facilitado la FIPRE a su cliente, se elabora la Ficha de Información Personalizada, más conocida como FIPER.

Como su propio nombre indica, este documento se elabora teniendo en cuenta las circunstancias financieras particulares de cada cliente, y justo antes de que quede obligado por cualquier contrato frente a la entidad financiera.

Aunque la ley no obliga a que las condiciones que se establezcan en la FIPER sean las que finalmente se le otorguen al cliente, sí que deberían ser, al menos, similares.

Sin embargo, los bancos pueden no entregar la oferta vinculante final, aunque siempre es recomendable que todos los clientes la soliciten.

Qué información tiene que ofrecer ahora el banco

Con la nueva ley hipotecaria, las entidades financieras están obligadas además a facilitarte una serie de documentos adicionales con una antelación de como mínimo 10 días antes de que decidas vincularte con ellos firmando un contrato.

De este modo, se garantiza la transparencia de la operación y que al menos el cliente tiene toda la información en su poder para poder tomar una decisión.

- La FEIN

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es el documento que contiene información personalizada en base a tu perfil como solicitante del préstamo y al tipo de préstamo.

Este documento tendrá carácter vinculante durante el plazo que se pacte con el banco.

En consecuencia, si tú como cliente respetas este plazo, la entidad estará obligada a ofrecerte las condiciones que estuviesen establecidas en la FEIN.

- La FiAE

La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) es un documento meramente informativo que proporciona al cliente toda la información técnica del préstamo.

El documento deberá advertirte de posibles cláusulas que se establezcan en el contrato, índices de referencias utilizados para el cálculo del interés, límites mínimos al tipo de interés que pueda aplicar, etc.

- Un documento con los gastos que corresponden a cada parte

Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, ha cambiado el reparto de los gastos asociados a la contratación de una hipoteca.

En la actualidad, la distribución de los gastos de la hipoteca están mucho más claros, y el reparto ha quedado de la siguiente manera:

  • Los gastos de tasación y las copias de las escrituras los pagará el cliente.
  • Los gastos de gestoría, los aranceles notariales, los gastos de registro y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correrán a cargo del banco.

- Un documento con las simulaciones de tus cuotas

Al contratar una hipoteca a tipo variable, el banco deberá también facilitarte un documento donde venga reflejada una simulación de cuáles serían las cuotas a pagar por el préstamo hipotecario en caso de que suban o bajen los tipos de interés.

De este modo, el cliente podrá conocer rápidamente qué pasa con su hipoteca ante evoluciones del euríbor.

- Una copia del proyecto del contrato

La copia del proyecto del contrato deberá adaptarse a lo que se establezca en la FEIN y la FiAE, y deberá desglosar todos los gastos que implique la firma de tal contrato de forma detallada.

- Las condiciones de la garantía del seguro

Aunque los productos vinculantes están expresamente prohibidos en la ley hipotecaria como condición imprescindible para la concesión de una hipoteca, los bancos pueden ofrecer bonificaciones si se contratan algunos productos de su oferta comercial, como los seguros.

Si este es el caso, la entidad deberá informar por escrito y en un documento aparte de todas las condiciones del mismo para que puedas analizarlas con detenimiento.

- Información sobre el asesoramiento que debe darte el notario

La entidad deberá informarte de que tienes la posibilidad garantizada por la ley de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que tú decidas para formalizar tu hipoteca en escritura pública.

Por último, el banco deberá dejar por escrito un documento de que su cliente ha recibido todos estos documentos en tiempo y forma.


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