Qué es la FIPER de una hipoteca

La FIPER hipotecaria es un documento en el que se plasma la información correspondiente al préstamo de la hipoteca una vez éste ya ha sido personalizado en función del cliente que la solicita.

La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios la describe en su artículo 22 como “Ficha de Información Personalizada” la cual resulta necesaria para dar respuesta a la demanda de crédito por parte de un cliente.

Según este mismo precepto, el propósito de este documento es el de facilitar que el cliente pueda “comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato”.

¿La FIPER es gratuita?

Sí, la FIPER es totalmente gratuita. Es más, el apartado 2 del citado artículo 22 indica que esta ficha debe ser entregada “a todos los clientes de préstamos, de forma gratuita, con la debida antelación y, en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por cualquier contrato u oferta”.

¿Qué significa eso?

Pues que la FIPER sirve para que el cliente conozca todos los detalles de aquello que se le propone tiempo antes de la firma del contrato. De esa manera, podrá comparar y decidir de la forma más adecuada para sus intereses.

De hecho, cualquier cambio o información adicional que no figure originalmente en la FIPER, deberá entregarse en un documento por separado y adjuntarse a la propia ficha.

¿Cuándo debe un banco entregar una FIPER?

Lo cierto es que la normativa no resulta todo lo clara que podría ser, pese a que, en apariencia, parece cubrir todas las casuísticas.

Concretamente, el artículo 19 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre especifica que la normativa es de aplicación en “todos los servicios bancarios de crédito y préstamo hipotecario, en adelante préstamos, celebrados con un cliente, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir”.

El problema de este precepto es que no precisa a qué se refiere cuando habla de “adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir”.

En este sentido, habría que entender como casos distintos aquellos en los que un cliente hipoteca un inmueble para comprarlo de aquel en el que se hipoteca un inmueble propio para pagar otras deudas o realizar alguna inversión. Estos casos parecen distinguirse con bastante claridad.

Sin embargo, ¿qué hay de aquellas circunstancias en las que el préstamo se destina a obras de remodelación o mantenimiento del propio inmueble? Acaso eso implica “conservar derechos de propiedad”.

¿Con qué antelación debe entregarse la FIPER?

De acuerdo con las especificaciones ofrecidas por el servicio de reclamaciones del Banco de España, se puede entender que la FIPER debe ser entregada con una antelación de, al menos, 3 días hábiles de la fecha señalada para la firma del contrato.

Cobertura en función del tipo de cliente

La normativa se aplica por regla general a particulares. No obstante, también puede ser de aplicación a cualquier persona física que “actúe en el ámbito de su actividad profesional o empresarial”.

Precisamente, el artículo 2.4 de la citada orden permite a las partes acordar la no aplicación de lo previsto en la orden, salvo en lo dispuesto en el capítulo II, del título III; el cual regula lo relativo a los créditos y préstamos hipotecarios.

¿Qué es lo que debe contener la FIPER?

Los anexos segundo y cuarto de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre especifican en detalle aquello que debe contener la Ficha de Información Personalizada.

Procedemos aquí a explicarte los apartados imprescindibles a los que debes prestar máxima atención.

• Características generales de la hipoteca, tales como el importe del préstamo, la divisa en la que se concede, la duración del periodo de amortización y el importe máximo disponible en función del valor del inmueble.

• Tipo de interés al que se concede la hipoteca, incluyendo la TAE y, en su caso, el índice de referencia, el índice sustituto y el diferencial aplicado.

• Importes y tabla de amortización, en la cual se reflejen las cuotas a pagar periódicamente, calculadas en los escenarios que el cliente haya solicitado y siempre de acuerdo con el tipo de interés que rija en el momento de la solicitud.

• Características de la vinculación; es decir, el conjunto de productos que el cliente debe contratar de forma suplementaria, u otro tipo de operativas a las que queda vinculado para poder beneficiarse de las condiciones anteriormente descritas.
  
   Además, también deberán reflejarse las penalizaciones o cambios en las condiciones, en caso de que el cliente no cumpliera con sus compromisos de vinculación.

• Comisiones generadas por la contratación de la hipoteca, así como todas aquellas que puedan devenir como consecuencia de la evolución o un cambio en la misma.

• Riesgos que el cliente está asumiendo con la contratación de un préstamo hipotecario. Ese apartado constituye una serie de apercibimientos y advertencias acerca de las implicaciones jurídicas y económicas que implica la firma del contrato de una hipoteca; especialmente, cuando se falla en los pagos o se solicita algún tipo de cambio en las condiciones de la misma.

¿La FIPER constituye una oferta vinculante?

De acuerdo con el apartado 1 del artículo 23 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, “una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado servicio bancario de préstamo hipotecario, se disponga de la tasación correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente (…), éste podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante.”

El apartado 2 aclara este aspecto indicando que “la oferta vinculante se facilitará mediante una Ficha de Información Personalizada (…)”.

Finalmente, se indica que la documentación debe especificar que se trata de una oferta vinculante, así como el plazo de vigencia de la misma.

En definitiva, la normativa parece establecer por defecto el carácter no vinculante de la FIPER, a no ser que el cliente así lo solicite; en cuyo caso, la entidad bancaria tiene la obligación de entregar una ficha vinculante, especificando este carácter y su plazo.