¿Qué es mejor, vender o donar una vivienda a un hijo?

Son muchos los padres que se preguntan si es más barato vender o donar su vivienda a los hijos. Y es que, a la hora de ceder la vivienda a los descendientes, se deben abonar una cierta cantidad de impuestos que encarecen la transacción.

Por ese motivo, es normal que muchas personas busquen una manera más económica de realizar la dación.

Para saber qué opción es la más rentable, si comprar o donar, son varios los aspectos que hay que tener en cuenta: desde el precio de la vivienda, hasta dónde está localizado el inmueble.

Por eso, en este artículo, te vamos a dar las claves para que puedas calcular qué es mejor en tu caso: vender, o donar tu casa a tus hijos.

¿Cuánto hay que pagar por la donación de una vivienda?

Si optas por la opción de donar la vivienda a tus hijos, debes conocer cuáles son los costes de esta acción.

Para ello, podemos diferenciar, por un lado, lo que tendrá que pagar tu hijo al recibir la vivienda en donación; y, por otro, lo que tendrás que afrontar tú como donador.

¿Cuánto pagan los hijos al recibir la donación?

Al recibir la vivienda en forma de donación, hay que hacer frente al Impuesto de Sucesiones y Donaciones o ISD.

El importe al que habrá que hacer frente varía en función de factores como el valor del inmueble o la comunidad autónoma donde esté ubicado.

En muchas comunidades, existen bonificaciones. Algunas son del 99%, otras del 75% y, en otras, directamente no hay ningún tipo de bonificación.

Por lo tanto, será importante analizar cuál es la política al respecto en tu comunidad autónoma.

Adicionalmente, tu hijo también tendrá que pagar la Plusvalía Municipal. En este caso, es el Ayuntamiento el encargado de estipular el tributo.

¿Cuánto pagan los padres que donan una vivienda?

Los padres que donan una vivienda a sus hijos deben afrontar la liquidación de la ganancia patrimonial en el Impuesto de la Renta (IRPF).

OJO! Las donaciones tributan en la declaración de la renta como si se tratase de una venta.

En este caso, es el donante (los padres) quien debe liquidar la parte correspondiente de la ganancia patrimonial.

Para calcular este importe, se tiene en cuenta el valor de compra de la vivienda y el valor real en el momento de realizar la donación. Si entre ambos valores existe una ganancia, esta tributará en el IRPF del donante en función del importe del beneficio obtenido.

Los tipos de las ganancias patrimoniales en 2021 son:

• Los primeros 6.000 euros de ganancia, tributan al 19%. 
• Los siguientes 44.000 euros, al 21%. 
• De los 50.000 a los 200.000 euros, al 23%. 
• El resto de ganancia, al 26%.

En el caso de que el valor real actual del inmueble sea inferior al valor de compra, provocando una pérdida patrimonial, no se considerará pérdida patrimonial en el IRPF.

¿Cuánto hay que pagar en caso de compraventa de la vivienda?

Si, por otro lado, te estás planteando la opción de vender la vivienda a tu hijo, veamos cuáles son los costes para ambas partes.

¿Cuánto pagan los hijos al comprar la vivienda?

Como si se tratase de una compraventa normal, en este caso, los hijos tendrán que abonar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Para calcular el ITP, hay que tomar como base imponible el valor de la vivienda.

Este impuesto varía de una comunidad a otra, fluctuando entre un 4% y un 10%. Sin embargo, algunas comunidades aplican una escala variable de los tipos, en función del valor del inmueble.

Adicionalmente, existen algunos beneficios fiscales (tipos reducidos) si la compra es para vivienda habitual, si se trata de una familia numerosa o si existe algún miembro de la familia con discapacidad.

¿Cuánto pagan los padres al vender la vivienda al hijo?

En el caso de los padres, los gastos por vender la vivienda a sus hijos son muy similares a los de realizar una donación. Pero, además de liquidar el IRPF, deben asumir la Plusvalía Municipal.

Aspectos importantes a tener en cuenta antes de escoger una opción u otra

Antes de que decidas si vender o donar la vivienda a tu hijo, es importante que tengas una serie de aspectos en cuenta. Los puntos que veremos a continuación, te ayudarán a no cometer errores de los que te puedes arrepentir en el futuro.

1) A la hora de la herencia

Si tienes varios hijos pero haces la donación de la vivienda solo a uno de ellos, a la hora de la repartición de la herencia ese hijo tendrá derecho a una herencia menor, por el valor de la donación realizada.

Por el contrario, si le vendes la vivienda a tu hijo, en el momento de la herencia tendrá derecho a heredar la misma cantidad de bienes que sus hermanos.

2) Si tu hijo está casado

Si tu hijo está casado con un régimen de bienes gananciales y decides vender la vivienda, esta pertenecerá a ambos (tu hijo y su cónyuge).

Sin embargo, si realizas una donación, el inmueble será exclusivamente de tu hijo, ya que las donaciones son privativas.

Esto es importante en el caso de aquellos padres que prefieren que la vivienda sea propiedad únicamente de su hijo, y no también de su pareja.

3) Ojo con las donaciones encubiertas

Es importante tener claro que, en el caso de realizar una compraventa de la vivienda padres-hijos, se debe acreditar la entrega del importe estipulado en el contrato.

De no acreditar la entrega de ese importe, se puede considerar nulo el contrato de compraventa por donación encubierta.

Por otro lado, es importante que tengas en cuenta que no es posible poner un precio simbólico a la vivienda.

Es decir, no puedes hacer un contrato de compraventa con tu hijo para venderle la vivienda por 100€ porque, en este caso, no se podría acreditar la entrega real de un precio adecuado para el inmueble.

Por eso, para estos fines, muchas veces se toma como referencia el valor catastral del inmueble.

Esperamos que, con la información que hemos analizado a lo largo de este artículo, te resulte mucho más fácil tomar la mejor decisión: ya sea vender, o donar la vivienda a tu hijo.