¿Qué son las hipotecas puente?

Una hipoteca puente sirve para comprar una nueva casa mientras se vende la antigua. En los últimos años, vender una vivienda en propiedad se ha convertido en una auténtica odisea. 

Y no porque no se encuentren personas interesadas en su adquisición, sino porque los descuentos que es necesario aplicar sobre el precio de compra (que por norma general han sido en el pico de la burbuja inmobiliaria), son muy importantes como para asumir una pérdida tan elevada.

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Sin embargo, en muchas ocasiones, las prisas son malas consejeras, y el afán por cambiar de residencia puede con nuestras ya maltrechas finanzas personales.

Acabamos malvendiendo nuestra casa y haciendo un mal negocio, aunque la alternativa que hayamos encontrado sea una ganga que no hayamos querido dejar escapar.

En cualquier caso, las nuevas circunstancias financieras exigen tener entre el 10 y el 20% del precio de nuestra vivienda en ahorros, no solo para pagar los gastos iniciales, sino porque lo más probable es que nuestro banco no nos ofrezca ni un euro más.

Pagando una hipoteca (y posiblemente más deudas), nuestros ahorros están encerrados, y sin posibilidad de disponer de más liquidez mientras no vendamos nuestra vivienda.

De todos modos, no desesperes, porque existen soluciones alternativas.

Si te encuentras en esta situación, quizá te interese contratar una hipoteca puente; una opción que, si bien no está muy extendida, puede suponer una importante ventaja si quieres vender tu vivienda y adquirir una nueva.

¿En qué consiste y qué ventajas tiene la hipoteca puente?

Hipotecas cambio de casa

Como su propio nombre indica, las hipotecas cambio de casa, también conocidas como hipotecas puente, son un tipo de producto financiero cuyo fin es el que indica en su denominación: el cambio de la vivienda habitual.

Consiste en la unificación de las dos hipotecas en una única, repartiendo el importe del préstamo entre las dos garantías.

Mientras encontramos un comprador para nuestra vivienda, pagaremos una única hipoteca, menor que las dos que tendría que pagar si todavía estuviese vendiendo su casa, y que resulta de los intereses del capital total que está pendiente a través de una carencia de capital, por ejemplo.

Una vez se venda la vivienda, se formaliza una hipoteca convencional para la nueva casa. 

Por ejemplo, imaginemos que tenemos una vivienda en propiedad que queremos vender cuyo valor de tasación ha sido de 200.000 euros y tenemos un capital pendiente de pago de 20.000 euros.

Si queremos adquirir otra vivienda por valor de 250.000 euros, el importe de la nueva hipoteca se calculará en función tanto de la hipoteca pendiente como del valor de la nueva hipoteca más los gastos.

Es decir, el valor de la hipoteca puente será de unos 310.000 euros (resultante de 250.000 + 20.000 + gastos, entre un 12 y un 15%).

El porcentaje de la hipoteca será del 69% del valor de tasación, resultante del producto de 310.000 / (200.000 + 250.000), por debajo del 80% máximo.

Las cuotas que pagaremos los cinco primeros años serán de entre 750 y 1.500 euros dependiendo de la modalidad que escojamos.

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas puente

La ventaja más obvia es que no es necesario vender para comprar, ni tampoco mantener dos cuotas hipotecarias mientras encontramos un comprador para nuestra vivienda habitual si hemos pactado un buen precio.

Y todo ello sin tener que pagar una cuota más elevada hasta la venta de la primera vivienda. Además, podemos incluso obtener un beneficio de este producto si alquilarmos nuestra casa hasta el momento de encontrar comprador.

Sin embargo, las hipotecas puente también tienen sus inconvenientes.

Son operaciones que conllevan un riesgo más alto, por lo que los bancos exigirán una determinada solvencia a su cliente para que pueda hacer frente a las cuotas presentes y futuras del préstamo.

Por otro lado, los plazos; tendremos, como máximo, cinco años para vender nuestra vivienda habitual, por lo que no debemos dormirnos en los laureles. Y, en cualquier caso, la hipoteca resultante tendrá un coste más elevado que cualquier otra hipoteca convencional.

Conclusiones

Las hipotecas puente son productos que sirven para un fin muy concreto: la adquisición de una vivienda mientras tratamos de vender nuestra vivienda actual. Esto nos da un cierto margen de maniobra, ya que no tendremos que darnos prisa para vender nuestra casa y acabar asumiendo un descuento importante sobre su precio de compra. 

Sin embargo, no es un producto pensado para todos los públicos, ya que tiene una serie de riesgos implícitos muy relevantes y el coste de la hipoteca una vez transcurridos esos cinco años puede acabar siendo mucho mayor que el de cualquier otro préstamo convencional.

Lo más recomendable, como ocurre con cualquier otro producto que revista una cierta complejidad técnica, es buscar asesoramiento y valorar todos los escenarios posibles en los que te puedas encontrar ante una eventual problema a la hora de vender la primera vivienda.