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Rehipotecar o ampliar la hipoteca, ¿qué es mejor?

A lo largo de la vida pueden ser muchos los motivos que te lleven a pensar en aumentar el importe de tu hipoteca.

Generalmente, esto se suele dar cuando necesitas una gran cantidad de dinero.

En lugar de pedir un préstamo, es normal pensar en aprovechar la hipoteca actual por un motivo muy simple: los intereses de una hipoteca son muy inferiores a los de cualquier préstamo.

Por eso, es común encontrar personas que quieren aumentar la hipoteca para la compra de un vehículo, la realización de una reforma o, como vimos hace algunos artículos, para adquirir una segunda residencia.

En caso de que te encuentres en alguna de estas situaciones, puede que te preguntes si es mejor rehipotecar tu vivienda o ampliar la hipoteca que tienes ahora mismo.

Por eso, en este artículo vamos a hablar de ambas opciones para ver cuál es la mejor, ya que son muy diferentes.

¿En qué consiste la acción de rehipotecar?

Rehipotecar una casa es uno de los procesos que puedes llevar a cabo cuando necesitas aumentar el importe de tu hipoteca, o cambiar sus condiciones.

Pero, al contrario de lo que ocurre con la ampliación de la hipoteca, en este caso es necesario llevar a cabo dos acciones:

- En primer lugar, es necesario cancelar la hipoteca que tienes actualmente en tu vivienda.

- En segundo lugar, será necesario constituir una nueva hipoteca con las nuevas condiciones.

¿En qué consiste la ampliación de una hipoteca?

rehipotecar la casaPuede que necesites aumentar el plazo, el capital o ambos aspectos de la hipoteca que tienes ahora mismo. En ese caso, en lugar de realizar la cancelación y posterior apertura de un nuevo préstamo, puede que te interese más ampliar tu hipoteca actual.

Este proceso de ampliación se lleva a cabo mediante un proceso llamado “novación”. Este es el nombre que se le da a realizar cambios en el contrato de una hipoteca.

En este caso, hablaremos de un cambio en el importe que el banco te ha prestado.

Por lo tanto, la ampliación de la hipoteca no conlleva la cancelación de la hipoteca actual, ni la constitución de una nueva. Simplemente, se trata de realizar cambios en las condiciones de tu hipoteca.

En este sentido, podemos decir que el hecho de realizar una novación es mucho más sencillo que el de rehipotecar.

¿Cuál es la diferencia en los gastos?

Como estamos hablando de servicios financieros, es importante tener en cuenta los gastos que conlleva cada uno de estos trámites para poder tomar la mejor decisión posible.

dudas sobre hipotecasPor eso, para comparar de manera sencilla los gastos que acarrearía cada una de las opciones, vamos a poner un ejemplo práctico.

Imagina que tienes una hipoteca actualmente por un importe de 100.000 €, y que quieres aumentar su importe en 50.000 €.

Por lo tanto, necesitas una hipoteca de 150.000 €.

Veamos cuáles serían los gastos en cada una de las opciones.

Gastos de rehipotecar la vivienda

Como ya dijimos al explicar lo que significa rehipotecar, este proceso en realidad consta de dos pasos.

Y, como es lógico pensar, cada uno de estos pasos conlleva consigo sus propios gastos.

Veamos cuáles son:

En primer lugar, la cancelación de la hipoteca tiene los siguientes gastos asociados:

  • Comisión por cancelación. Esta suele rondar el 1% en la mayoría de casos. Por eso, como la hipoteca actual es de 100.000 €, el coste de este gasto sería de unos 1000 €. 
  • Anulación de la carga en el registro y los gastos de gestoría, pueden suponer en torno a los 600 €. 
  • La cancelación de la hipoteca ante el notario suele tener un coste mínimo de unos 100 €.

Por otro lado, la constitución de una nueva hipoteca también conlleva gastos y serían los siguientes:

  • La tasación que será necesario realizar a la vivienda. Dependiendo de la entidad oscila entre los 200 y los 300 euros.
  • Los gastos de registro, entre 150 y 400 €. 
  • Los gastos de gestoría, entre 100 y 200 €. 
  • Los gastos del notario, entre 300 y 800 €. 
  • La cuota variable de AJD, que puede ascender hasta los 2.250 € por tratarse, aproximadamente, del 1,5 % de la cantidad que se va a solicitar en la nueva hipoteca.

En total, estamos hablando de que aumentar 50.000 € la hipoteca mediante la cancelación de la hipoteca actual y constitución de una nueva podría oscilar entre los 4.700 € y los 5.600 €, aproximadamente.

Gastos de ampliar la hipoteca

En el caso de la ampliación de la hipoteca partiremos del mismo ejemplo, para poder comparar ambas opciones.

Por lo tanto, también se trata de una hipoteca de 100.000 € en la que queremos realizar una novación para ampliar el importe hasta los 150.000 €.

Para efectuar una ampliación del préstamo hipotecario, solamente es necesario realizar un trámite: la novación de la hipoteca.

Veamos cuáles podrían ser los gastos de ampliar la hipoteca:

  • Comisión por novación, que sería aproximadamente del 1% de la cantidad que quedará pendiente. En este caso, 1.500 €.
  • Los honorarios de la notaría donde se realice el trámite: unos 900 €.
  • Los gastos del registro: 450 €. 
  • Los gastos de la gestoría: entre 100 y 200 €.
  • Los gastos de la nueva tasación que será necesario realizar en la vivienda: entre 200 y 300 €.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En este ejemplo, sería de 750 € (un 1,5% del importe añadido a la hipoteca).

Por lo tanto, el coste total que tendría la ampliación de la hipoteca en este ejemplo será de entre 3.900 € y 4.100 €.

Entonces, ¿qué es mejor? ¿rehipotecar o ampliar la hipoteca?

Como hemos visto en el ejemplo, en este caso resultaría más económico ampliar la hipoteca actual que rehipotecar la vivienda.

cómo mejorar tu hipoteca

Concretamente, podría llegar a tener un coste de 1.500 € menos.

En cualquier caso, al plantear esta pregunta puede que sea inteligente añadir también a la ecuación la idea de solicitar un préstamo personal.

De esa manera, podrás tener todas las cartas sobre la mesa y saber si, finalmente, te resultará más económico el préstamo o la ampliación de la hipoteca.


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