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La elección de la hipoteca que mejor se adapta a nuestras posibilidades y, sobre todo, a nuestro bolsillo, es una decisión que nos acompañará el resto de nuestra vida.
No en vano, el plazo de amortización medio de las hipotecas en España es de unos 20 años, aunque es habitual encontrarnos préstamos a 40 o incluso más años.
Por esta razón es importante prestar atención a todas sus condiciones con el objetivo de escoger la mejor opción y evitar de esta manera problemas en el futuro.
También puede ocurrir que una hipoteca que fuera buena hace 5 ó 10 años ya no lo sea tanto a día de hoy y queramos cambiar las condiciones de la misma.
De todos modos, negociar unas malas condiciones no tiene por qué convertirse en una tragedia.
Entre ellas, destacan tanto la subrogación como la novación, dos interesantes opciones para abaratar nuestra hipoteca.
Para poder saber si nos interesa alguna de estas opciones lo primero es hacer un cálculo del dinero que pagaríamos con la nueva hipoteca, para ello puedes utilizar el simulador de hipotecas de Busconómico, si la operación es rentable entonces hay que informarse del coste del cambio ya sea por subrogación o por novación.
Una vez calculado el ahorro y sumados los costes del cambio sabremos si compensa el cambio para poder iniciar los trámites.
La novación hipotecaria no es más que la modificación de una o más condiciones contractuales de nuestra hipoteca.
En el momento que estamos negociando las nuevas condiciones de tipo de interés o de plazo, por ejemplo, nuestra hipoteca está pasando por algún tipo de novación, lo que podría servirnos para mejorar sus condiciones.
Los aspectos del préstamo que se pueden novar son, generalmente:
En este caso no hay que cambiar de banco y los costes de la novación son inferiores a los de la subrogación.
Hay que pagar una comisión por novación (generalmente entre el 0 y el 1%), el gasto de notaría (entre el 0,2 y el 0,5% del capital pendiente), gastos del Registro de la Propiedad alrededor de 100 euros), y los gastos de gestoría (unos 150 €).
Estas son las condiciones más habituales que los deudores suelen negociar con el banco para mejorar su situación, pero hay muchas otras.
Hasta la cláusula más pequeña incluida en el contrato hipotecario puede ser objeto de novación, y el cambio de cualquiera de ellas afectará a la cuota mensual a pagar y, en general, al total del préstamo.
Una subrogación hipotecaria es una forma de novación. De hecho, es la novación más utilizada en la actualidad. Se trata de una modalidad según la cual es posible modificar o bien el acreedor o bien el deudor del préstamo.
Así, podemos distinguir entre dos tipos de subrogaciones:
Si queremos cambiar la hipoteca de banco para mejorar las condiciones el primer coste es la comisión de subrogación que deberemos pagar a nuestro banco actual.
Esta comisión está regulada por la Ley y no puede ser superior al 0,50% si la hipoteca tiene hasta 5 años de vida y del 0,25% si la hipoteca lleva firmada 6 o más años.
Según el banco y las condiciones de la hipoteca actual se puede conseguir un 0% en esta comisión.
El resto de gastos tienen que ver con la firma con el nuevo banco. El primer coste es el de Notaría, que estará alrededor de los 600 € (depende del importe del préstamo). Otro gasto es la tasación de la vivienda que supondrá unos 300-400 euros, a lo que se suman los gastos de gestoría (unos 300 €) y la inscripción en el Registro de la Propiedad (unos 100 euros).
En total los costes son de unos 1.300 euros, aunque dependerá del importe de la hipoteca.
Si conseguimos que el acto en la notaría se tramite, tal como indica la Ley, como un documento sin cuantía el precio es del 30,05 € y el coste del Registro es de solamente 13,36 €.
Si además conseguimos negociar una comisión del 0% en la subrogación el cambio de hipoteca puede salir muy barato.
Evidentemente, no hay una opción mejor ni peor, ya que son alternativas diferentes.
En primera instancia, nos interesará llegar a un acuerdo con el banco para mejorar las condiciones pero, si esto no es posible, lo más razonable es utilizar la subrogación y cambiar nuestra hipoteca de entidad financiera.
De todos modos, no debemos olvidar que tanto la subrogación como la novación pueden acarrear costes si nuestra entidad aplica algún tipo de comisión si se ejecuta cualquiera de estas dos opciones.
En cualquier caso, la actual coyuntura hipotecaria e inmobiliaria en España, donde los bajos tipos de interés y el dinamismo del mercado inmobiliario es un hecho, favorece a los deudores, que pueden negociar su hipoteca en unas condiciones mucho más atractivas, y no solo en cuanto al tipo de interés, sino también en el plazo de amortización y las comisiones que la entidad nos aplicará.
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