Busconómico

Subrogación vs. Novación: dos opciones para abaratar la hipoteca

La elección de la hipoteca que mejor se adapta a nuestras posibilidades y, sobre todo, a nuestro bolsillo, es una decisión que nos acompañará el resto de nuestra vida.

No en vano, el plazo de amortización medio de las hipotecas en España es de unos 20 años, aunque es habitual encontrarnos préstamos a 40 o incluso más años.

Por esta razón es importante prestar atención a todas sus condiciones con el objetivo de escoger la mejor opción y evitar de esta manera problemas en el futuro.

También puede ocurrir que una hipoteca que fuera buena hace 5 ó 10 años ya no lo sea tanto a día de hoy y queramos cambiar las condiciones de la misma.

De todos modos, negociar unas malas condiciones no tiene por qué convertirse en una tragedia.

Existen alternativas para mejorar las condiciones que hemos firmado, aunque no están exentas de costes.

Entre ellas, destacan tanto la subrogación como la novación, dos interesantes opciones para abaratar nuestra hipoteca.

Para poder saber si nos interesa alguna de estas opciones lo primero es hacer un cálculo del dinero que pagaríamos con la nueva hipoteca, para ello puedes utilizar el simulador de hipotecas de Busconómico, si la operación es rentable entonces hay que informarse del coste del cambio ya sea por subrogación o por novación.

Una vez calculado el ahorro y sumados los costes del cambio sabremos si compensa el cambio para poder iniciar los trámites.

Novación hipotecaria

La novación hipotecaria no es más que la modificación de una o más condiciones contractuales de nuestra hipoteca.

casa hipotecaEn el momento que estamos negociando las nuevas condiciones de tipo de interés o de plazo, por ejemplo, nuestra hipoteca está pasando por algún tipo de novación, lo que podría servirnos para mejorar sus condiciones. 

Los aspectos del préstamo que se pueden novar son, generalmente:

  • El tipo de interés: aunque la enorme competencia entre entidades financieras y el bajo nivel del euríbor ha restado interés por negociar el tipo de interés (valga la redundancia), siempre es posible modificar el tipo a fijo o a variable, en función de las circunstancias y, sobre todo, de las expectativas de subida o bajada de tipos.
  • El plazo: es una de las variables más modificadas de la actualidad. Por lo general, los hipotecados negocian una ampliación del plazo con el objetivo de reducir las cuotas.
  • El importe: normalmente, muchos deudores buscan refinanciar su deuda para, de esta manera, poder mejorar su situación financiera.
  • Garantías hipotecarias o avales: hay ocasiones en las que la entidad financiera solicita que el deudor aporte nuevas garantías personales o reales al préstamo, pero también puede ocurrir que se liberen ciertas garantías reales o personales, como por ejemplo los avalistas.
  • Sistema de amortización: la novación permite, incluso, modificar la forma en la que se amortiza el préstamo. La gran mayoría de ellos utilizan el conocido como sistema de amortización francés, pero es posible negociar un sistema de cuotas de amortización constantes o algún otro.

Costes de novación hipotecaria

En este caso no hay que cambiar de banco y los costes de la novación son inferiores a los de la subrogación.

casa hipotecadaHay que pagar una comisión por novación (generalmente entre el 0 y el 1%), el gasto de notaría (entre el 0,2 y el 0,5% del capital pendiente), gastos del Registro de la Propiedad alrededor de 100 euros), y los gastos de gestoría (unos 150 €).

Estas son las condiciones más habituales que los deudores suelen negociar con el banco para mejorar su situación, pero hay muchas otras.

Hasta la cláusula más pequeña incluida en el contrato hipotecario puede ser objeto de novación, y el cambio de cualquiera de ellas afectará a la cuota mensual a pagar y, en general, al total del préstamo.

Subrogación hipotecaria

Una subrogación hipotecaria es una forma de novación. De hecho, es la novación más utilizada en la actualidad. Se trata de una modalidad según la cual es posible modificar o bien el acreedor o bien el deudor del préstamo.

Así, podemos distinguir entre dos tipos de subrogaciones:

  • Subrogación de deudor: son aquellas situaciones en las que se cambia el deudor. Esto sucede, fundamentalmente, en las operaciones de compra-venta, en las que un particular vende un inmueble hipotecado a otra persona, y pactan de común acuerdo que parte del pago se efectúe asumiendo la deuda que el primero tiene con su acreedor. Es una opción muy atractiva que obedece a razones impositivas, ya que no tendremos que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la entidad en la que nos subroguemos.
  • Subrogación de acreedor: es una opción relativamente reciente que se introdujo durante el Gobierno de Felipe González con el objetivo de estimular la competencia entre las entidades financieras. La subrogación de acreedor permite cambiar nuestra hipoteca de una entidad financiera a otra. Esto permite, además de mejorar las condiciones del préstamo, ahorrarnos el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, ya que no estamos contratando una nueva hipoteca, sino pagando la misma que teníamos contratada en la entidad anterior.

Coste de la subrogación de la hipoteca

Si queremos cambiar la hipoteca de banco para mejorar las condiciones el primer coste es la comisión de subrogación que deberemos pagar a nuestro banco actual.

Esta comisión está regulada por la Ley y no puede ser superior al 0,50% si la hipoteca tiene hasta 5 años de vida y del 0,25% si la hipoteca lleva firmada 6 o más años.

Según el banco y las condiciones de la hipoteca actual se puede conseguir un 0% en esta comisión.

El resto de gastos tienen que ver con la firma con el nuevo banco. El primer coste es el de Notaría, que estará alrededor de los 600 € (depende del importe del préstamo). Otro gasto es la tasación de la vivienda que supondrá unos 300-400 euros, a lo que se suman los gastos de gestoría (unos 300 €) y la inscripción en el Registro de la Propiedad (unos 100 euros).

En total los costes son de unos 1.300 euros, aunque dependerá del importe de la hipoteca.

Si conseguimos que el acto en la notaría se tramite, tal como indica la Ley, como un documento sin cuantía el precio es del 30,05 € y el coste del Registro es de solamente 13,36 €.

Si además conseguimos negociar una comisión del 0% en la subrogación el cambio de hipoteca puede salir muy barato.

¿Qué me conviene?

Evidentemente, no hay una opción mejor ni peor, ya que son alternativas diferentes.

dudas sobre hipotecasEn primera instancia, nos interesará llegar a un acuerdo con el banco para mejorar las condiciones pero, si esto no es posible, lo más razonable es utilizar la subrogación y cambiar nuestra hipoteca de entidad financiera.

De todos modos, no debemos olvidar que tanto la subrogación como la novación pueden acarrear costes si nuestra entidad aplica algún tipo de comisión si se ejecuta cualquiera de estas dos opciones.

En cualquier caso, la actual coyuntura hipotecaria e inmobiliaria en España, donde los bajos tipos de interés y el dinamismo del mercado inmobiliario es un hecho, favorece a los deudores, que pueden negociar su hipoteca en unas condiciones mucho más atractivas, y no solo en cuanto al tipo de interés, sino también en el plazo de amortización y las comisiones que la entidad nos aplicará.


Comentarios

Nombre:
Mail:
Comentario:
*1 Acepto dar/facilitar mis datos para poder comentar.
*2 ¿Quieres que te avisemos cuando nuestros expertos te respondan? Sí, acepto, y de paso recibirás novedades, promociones y ofertas de Busconómico (máx. 1 vez al mes).
Responsable del fichero: Busconómico, S.L. Finalidad *1: Dejar tu opinión en nuestra web. Finalidad *2: Registro para envío de novedades y ofertas. Legitimación: Consentimiento. Destinatarios: nuestro servidor "hosting" de Nerion Networks, tus datos nunca serán cedidos a terceros salvo en caso de que exista una obligación legal. Derechos: Podrás acceder, rectificar, limitar y suprimir tus datos cuando quieras en: contacto@busconomico.com. Consulta aquí nuestra política de privacidad.