Ventajas y desventajas de la subrogación hipotecaria

Teniendo en cuenta los grandes cambios que está experimentando el mercado hipotecario a lo largo de estos años, la figura de la subrogación hipotecaria ha ganado bastante más importancia de lo que tenía hace tiempo.

No obstante, antes de decidirse por subrogar una hipoteca, es imprescindible conocer las ventajas y desventajas de la subrogación hipotecaria, así como sus diversas tipologías.

Comprendiendo los tipos de subrogación hipotecaria

Lo primero que debes tener claro es que la subrogación hipotecaria puede suponer el cambio del acreedor o bien el cambio del deudor de la hipoteca.

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Subrogación del acreedor

En el primer caso, la subrogación implica que un contrato hipotecario es sustituido por otro; es decir, se cancela la hipoteca originalmente firmada con un banco y se sustituye por una nueva hipoteca firmada con un nuevo banco.

Este tipo de subrogación tiene sentido cuando se puede acceder a un préstamo hipotecario en mejores condiciones que el que se había firmado previamente.

Subrogación del deudor

En el segundo caso, lo que se sustituye es la figura del deudor de la misma hipoteca.

Las condiciones del contrato del préstamo hipotecario se mantienen iguales, pero el deudor y parte obligada al pago de las cuotas de amortización pasa a ser otra persona.

Este tipo de subrogación resulta útil cuando se está comprando un inmueble y se desea evitar determinados gastos ligados a la contratación de una nueva hipoteca.

Para ello, el comprador del inmueble sustituye al vendedor en el contrato hipotecario que este firmó cuando adquirió el inmueble primeramente.

Ventajas de la subrogación hipotecaria del acreedor

Reducción del tipo de interés

La principal ventaja de la subrogación hipotecaria del acreedor –el banco– consiste en el hecho de poder sustituir una antigua hipoteca por otra nueva cuyas condiciones resulten más ventajosas.

Obviamente, resulta fundamental que el tipo de interés aplicado al préstamo sea mucho más reducido y permita conseguir un ahorro sustancial en el precio final que se está pagando por el préstamo recibido.

Eliminación de vinculaciones

No obstante, también es posible que el nuevo contrato suponga una reducción del nivel de vinculación con el banco el que estuviéramos obligados de acuerdo con el contrato.

Muchas hipotecas exigen el cumplimiento de condiciones tales como la domiciliación de la nómina y los recibos habituales, la contratación de múltiples seguros de vida, hogar y pago, la realización de operaciones con la tarjeta de crédito por un importe mínimo anual e incluso la contratación de planes de pensiones.

Cada una de estas exigencias supone una atadura que quizá otra hipoteca no establezca, sin que ello suponga un aumento del tipo de interés aplicado.

Derecho de tanteo del banco y mejora de las condiciones sin subrogación

Siempre cabe la posibilidad de que el banco titular de la hipoteca original ejerza su derecho de tanteo y lleve a cabo una contraoferta.

En el caso de que dicha entidad bancaria iguale las condiciones establecidas en el nuevo contrato hipotecario, la subrogación no podrá tener lugar.

Esto no debería ser un problema, sino todo lo contrario. El cliente deudor no solo consigue una mejora considerable de las condiciones de su hipoteca, sino que se ahorra los gastos que la subrogación habría generado.

Desventajas de la subrogación hipotecaria del acreedor

Técnicamente, la subrogación hipotecaria del acreedor supone la cancelación de la anterior hipoteca y la contratación de una nueva hipoteca.

Esto implica una serie de gastos que hay que calcular antes de iniciar el procedimiento. Después de todo, el hecho de que el tipo de interés a pagar en la nueva hipoteca sea más bajo que el de la antigua, no significa que el coste final de toda la operación sea inferior.

Comisión por cancelación anticipada

Por un lado, el contrato hipotecario previo puede establecer una comisión por cancelación, la cual suele rondar entre el 0,50 y el 0,25%, dependiendo de si la amortización anticipada tiene lugar durante los primeros 5 años de vida de la hipoteca, o durante los años posteriores.

Comisiones y gastos de la nueva hipoteca

Por otro lado, la nueva hipoteca acarrea sus propias comisiones y gastos, tales como las comisiones de estudio y apertura, así como los gastos de tasación, notaría, gestoría y modificación de la inscripción en el registro de la propiedad.

La comisión puede rondar el 1% del capital principal, y los gastos fácilmente alcanzarán los 700 euros.

Ventajas de la subrogación hipotecaria del deudor

"> Ahorro de los gastos de constitución de una nueva hipoteca

En el caso de que se opte por mantener la hipoteca previa y sustituir a la parte deudora, la principal ventaja consiste en ahorrarse todos los gastos que supondría contratar una nueva hipoteca.

Éstos son exactamente los que hemos mencionado anteriormente; es decir, las comisiones de estudio y apertura; así como los gastos de gestoría, notaría, tasación e inscripción registral.

Ahorro de las comisiones por cancelación anticipada

Igualmente, la parte vendedora del inmueble no tendría que proceder a la cancelación anticipada de su hipoteca, por lo que se ahorraría la correspondiente comisión por cancelación.

Todo ello supone un ahorro sustancial que debería reflejarse en el precio final acordado y la capacidad adquisitiva del comprador del inmueble; al fin y al cabo, ambas partes están consiguiendo un ahorro significativo.

Desventajas de la subrogación hipotecaria del deudor

Sometimiento a las condiciones de la hipoteca original

Sustituir al deudor de una hipoteca también tiene sus desventajas. Por un lado, uno está aceptando someterse a las condiciones previamente establecidas en la hipoteca que está vigente y que, quizá, no sean tan competitivas como las que se podría conseguir con una nueva hipoteca.

Pago de la comisión por subrogación hipotecaria

Por otro lado, es posible que el contrato hipotecario recoja una comisión por subrogación hipotecaria, lo que supondrá un gasto a tener en cuenta antes de optar por esta alternativa.

En conclusión, la subrogación hipotecaria tiene ventajas e inconvenientes con independencia del tipo del que se trate.

La clave consiste es hacer los cálculos oportunos y negociar con las entidades bancarias, para intentar llegar a un acuerdo que resulte económicamente más provechoso, con o sin subrogación de la hipoteca.