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Cómo afecta la vinculación a las hipotecas

La compra de la vivienda habitual sigue siendo mayoritaria en España, y con ella viene, en la mayoría de los casos, la necesidad de pedir un préstamo hipotecario para poder sufragarla. En estos tiempos de crisis, todo el mundo intenta conseguir las mejores condiciones en la elección del banco y de la hipoteca con quien nos “casaremos”, pero no siempre se tiene en cuenta cómo afecta la vinculación a las hipotecas.

Elementos importantes del préstamo hipotecario

Todo el mundo, sea o no entendido en la materia, preguntará inmediatamente cuál es el tipo de interés del préstamo que pretende solicitar e incluso la Tasa Anual Equivalente que lleva aparejada. Eso está bien ya que la TAE incluye los gastos adicionales y nos ayuda a hacernos una idea más clara del coste total del préstamo. Además, la mayoría de las personas prestará interés en conocer los gastos y comisiones de la operación hipotecaria, pero lo que poca gente hace es hacer números y comprender exactamente qué coste supone la vinculación exigida por el banco en nuestro préstamo hipotecario.

Hipoteca Tipo Fijo
Hipoteca Tipo Fijo
  • Interés: 1,50%
  • Plazo máximo: 30 años
Hipoteca variable Coinc
Hipoteca variable Coinc
  • Interés: Primer año, 0,89%; Resto años Euríbor + 0,89%
  • Plazo máximo: 30 años
Hipoteca Mari Carmen
Hipoteca Mari Carmen
  • Interés: Primer año 1,45%; Resto, Euribor + 0,99%.
  • Plazo máximo: 30 años
Hipoteca Variable
Hipoteca Variable
  • Interés: Primer año, 0,99%; Resto, Euribor + 0,99
  • Plazo máximo: 30 años
Hipoteca Fija Mari Carmen
Hipoteca Fija Mari Carmen
  • Interés: 2,05%
  • Plazo máximo: 30 años

¿Qué es la vinculación en las hipotecas?

Prácticamente todos los bancos buscan una vinculación del cliente con su entidad tanto en acciones que no suponen un coste directo sobre el cliente como mediante la contratación de productos o realización de actividades que sí tienen un coste manifiesto. Entre las primeras prácticas de vinculación está la domiciliación de la nómina y de un determinado número de recibos en la cuenta del titular del préstamo. La domiciliación de la nómina se exige en prácticamente todos los préstamos. Ambos elementos no tienen un coste directo para el prestatario, pero le obligan a mantener un saldo en su cuenta para atender los pagos correspondientes y a trabajar en mayor medida con esa entidad.

Vinculación de las hipotecasLos productos vinculados que sí tienen un coste directo para el solicitante del préstamo son la contratación de un seguro de hogar y de un seguro de vida. La nueva Ley hipotecaria prohíbe condicionar la concesión del préstamo a la contratación con el banco de estos seguros, permitiendo al prestatario poder suscribirlo con una compañía de seguros alternativa. Pero los bancos han encontrado con facilidad la forma de eludir este punto y así, aunque la contratación con el banco de los citados seguros no es obligatoria, la entidad puede conceder mejoras sustanciales en la concesión del préstamo si así se hace, o dicho de otra manera, un encarecimiento de la hipoteca con diferenciales de más de un 1% en el tipo de interés si se contrata exteriormente.

La vinculación también puede afectar a la obligación, bajo pena de encarecimiento, de contratar tarjetas de crédito con un determinado importe de consumo, la contratación de otros seguros como el del vehículo del titular o, en ocasiones, la suscripción de un plan de pensiones.

Importancia de la vinculación en el préstamo

Como hemos dicho, la vinculación lleva asociada una bonificación directa del tipo de interés. Hay dos formas sencillas a través de las cuales se formaliza esta vinculación: en la primera se aplica una rebaja por cada uno de los productos que el banco quiere ofrecer al cliente, por ejemplo, una bonificación, digamos del 0,20% por cada una de las condiciones ofertadas. En la segunda fórmula, se establece un pack de condiciones que tienen que ser cumplidas como puede ser un número determinado de recibos domiciliados, mantener unos ingresos mínimos mensuales o realizar un número determinado de operaciones con la tarjeta de crédito. La diferencia es que en el primer caso perderemos el porcentaje ofrecido si incumplimos esa norma, pero en el segundo perderemos toda la bonificación con que incumplamos uno solo de los requisitos. Además, hay que tener en cuenta que esta obligación se mantiene durante toda la vida del préstamo por lo que en la revisión pactada se podrán modificar las condiciones del tipo de interés en ese sentido.

Hay que tener en cuenta que las entidades bancarias llegan a reducir hasta la mitad el diferencial que se aplica al préstamo hipotecario.

Y en euros ¿cuánto supone la no vinculación?

El porcentaje de la cuota media anual varía en cada comunidad autónoma y en cada entidad bancaria, por supuesto, pero como media, puede suponer entre 800 y 900 euros al año en las comunidades más caras, Madrid, Cataluña, País vasco y Baleares; y entre 550 y 650 en las más baratas como Navarra, Cantabria, Andalucía y Castilla y León. Estos datos son importantes, pero sólo son orientativos y es necesario realizar un estudio pormenorizado de la oferta de nuestro banco para determinar de forma exacta el ahorro que supondría la vinculación.

¿Merece la pena la vinculación?

Ese es el punto clave al que hay que llegar, una vez determinado el ahorro que supondría en la hipoteca cumplir con todas las condiciones que nos exija el banco, tenemos que comprobar exactamente cuánto nos va a contar cumplir esas condiciones. La obligación legal es la de contratar un seguro contra incendios que cubra la vivienda hipotecada, pero el hacerlo con el banco suele suponer un coste superior que con una compañía independiente. Lo mismo ocurre con el seguro de vida que puede resultar un 40% más caro suscribirlo con la entidad prestamista que en una compañía de seguros especializada.

Para tener claro cómo afecta la vinculación a nuestra hipoteca tenemos que hacer un estudio detallado para determinar exactamente el aumento de nuestra cuota mensual en caso de no vinculación incumplimiento, y un cálculo comparativo sobre los productos a contratar, normalmente seguro del hogar y seguro de vida, entre los ofrecidos por la entidad bancaria y los que tenga una empresa de seguros independiente. Puede resultar un poco engorroso, pero el uso de las calculadoras y simuladores de hipotecas nos pueden ayudar mucho en este sentido, y es un trabajo que merece la pena ya que la hipoteca nos afectará durante muchos años y el coste, o el ahorro, puede ser considerable.

 

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