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Las hipotecas a tipo variable han experimentado una subida que empieza a ser inasumible por gran parte de los hipotecados. Hemos expuesto en X, antes Twitter, las cuotas de la hipoteca de una persona perteneciente al equipo de Busconómico. Se trata de una hipoteca relativamente pequeña, se deben 73.800 € con un plazo de 16,5 años. Mostramos a continuación la cuota pagada el 1 de enero de 2022 y la cuota pagada e 1 de enero de 2024.
Insistimos que es una hipoteca relativamente pequeña y con un plazo de amortización no demasiado largo. A pesar de eso la subida en cuota es del 44% y el incremento en intereses mensuales llega a superar el 500%.
Automáticamente aparecen los comentarios que dicen que tenía que haber firmado una hipoteca fija, que tenía que haber subrogado a principios de 2022, etc. Es sencillo decir eso a toro pasado y sabiendo que los tipos oficiales han subido de golpe desde el 0% al 4,50%.
Tampoco hay que olvidar que hace poco tiempo la mayoría de bancos ni tenían hipotecas fijas en cartera, no se podían contratar. En concreto la hipoteca del ejemplo es del año 2015 y es de ING, en esa época ING solamente ofrecía hipoteca variable, y otros muchos bancos igual. Así que en esos años casi imposible firmar una hipoteca fija. En cuanto a subrogar a fija o a mixta no es tan sencillo como ir a sacar dinero al cajero, de los que conocemos que lo han intentado ninguno lo ha conseguido. La tercera vía sería cambiar condiciones sin cambiar de banco, la mayoría lo están denegando.
En la hipoteca del ejemplo la cuota mensual ha subido, como puede verse en las imágenes que hemos añadido, desde los 393,38 € hasta los 568,22 €, que supone un incremento de la cuota del 44%.
Si suponemos una hipoteca a la que le falten 150.000 € y 22 años, por poner un ejemplo, la cuota en une hipoteca de Euríbor+1,00% el 1 de enero de 2022 y de 2024 sería la siguiente:
Cuota 1-ene-22: 601,42 €
Cuota 1-ene-24: 951,53 €
Incremento: 360,11 €
Subida: 58,21%
La subida de cada hipoteca en cantidad de euros mensuales dependerá directamente de la cantidad de dinero que todavía se debe en la hipoteca y del plazo que quede. En cuanto al incremento porcentual depende del número de años que queden por pagar.
En promedio la subida puede ser de entre un 30%-40% de incremento mensual de la cuota.
Si las subidas de cuotas son espectaculares en cuanto veamos los incrementos del importe de los intereses pagados cada mes podemos asustarnos.
En la hipoteca que real que estamos poniendo desde el principio la parte de la cuota que corresponde a intereses es de 54,91 € de intereses en enero de 2022 y de nada menos que 336,56 € de intereses en enero de 2024.
Estamos hablando de un incremento del coste en intereses de nada menos que el 512%.
En la supuesta hipoteca de 150.000 € a la que le faltan 22 años por amortizar la parte que paga cada mes de intereses es la siguiente:
Intereses 1-ene-22: 65,00 €
Intereses 1-ene-24: 645,00 €
Incremento: 580,00 €
Subida: 892%
La parte que se dedica a intereses se ha multiplicado prácticamente x10, lo que puede hacernos una idea de la magnitud del problema.
Desde el gobierno se puso en marcha el Código de Buenas Prácticas para que los hipotecados puedan aliviar la subida de las cuotas mensuales. El gran problema es que la mayoría de hipotecados no cumplen los supuestos, y en el caso de cumplirlos no es una alternativa interesante, en la mayoría de cosos. En este artículo ya explicamos el funcionamiento del CBP y sus limitaciones.
Hay que tener ingresos muy bajos y además que la carga de las cuotas haya subido más de un 50%, en el caso del ejemplo se queda en el 44%. El resto de supuestos la mayoría tampoco los cumple, con lo que los posibles beneficiarios son muy limitados, y las soluciones son alargar o posponer el problema.
El único supuesto que pueden acogerse más familias es el tercer tramo, que supone ingresos familiares por debajo de 37.800 € anuales, y que la carga de la hipoteca sea superior al 30% de los ingresos (son hipotecas de cuotas elevadas) y con un incremento de cuota de al menos del 20%. En este caso la solución del CBP es que te cambien a fija, pero habría que ver el tipo que aplica el banco.
Tras la crisis de 2008 los tipos de interés también subieron, con graves consecuencias para los hipotecados, pero la diferencia es que solamente subieron las cuotas de la hipoteca. Ahora mismo la gran diferencia es que las familias no solamente deben asumir la subida de cuotas, deben asumir al mismo tiempo el incremento generalizado de precios de todos los productos y servicios debido a la inflación. Especialmente el incremento elevado de precios de la alimentación y los combustibles, junto a la subida de cuotas hipotecarias, están dejando a muchas familias al borde del colapso.
Las medidas adoptadas para los hipotecados en variable son muy pocas, y es muy complicado cumplir los requisitos para poder acogerse. Incluso los que los cumplen prefieren no acogerse porque simplemente es retrasar el problema.
En el mercado del alquiler si se han limitado las subidas de renta por debajo del IPC, pero la diferencia es que el alquiler se tiene en cuenta para controlar el IPC, pero las cuotas de la hipoteca no computan para el cálculo del IPC, y por eso los políticos le prestan menos atención.
Los casos que conocemos de personas muy cercanas que han intentado subrogar o renegociar la hipoteca con el banco han fracasado, no están ni ofreciendo mejoras ni aceptando subrogaciones. En hipotecas como la que hemos puesto de ejemplo, al no ser muy elevadas los bancos ni se molestan en estudiar la subrogación.
Un problema es que al hacer el estudio de una subrogación el banco al que se lo pides asume unos costes de estudio y tasación, y resulta que el banco actual tiene derecho de iguala si asumir esos costes. Entonces al final las entidades no compiten entre ellas para subrogar.
Renegociar condiciones con el banco actual también es complicado, casi todas denegadas. Si entras dentro de los supuestos del CBP puedes conseguir cambiar a fija, pero al tipo de interés que quiera el banco.
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