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En una hipoteca una de las comisiones que más dudas genera a los usuarios es la de compensación por riesgo de tipo de interés. Es una comisión que aparece en 2007 y se aplica a hipotecas que tengan un tramo fijo superior a 12 meses, por eso afecta a las hipotecas fijas y mixtas.
La comisión lo que hace es “indemnizar” al banco con el que una persona tiene su préstamo hipotecario por una hipotética pérdida de beneficios que tendrá la entidad bancaria en caso de amortización parcial, total o subrogación de la hipoteca. La lógica que utiliza es legislador es que si bajan los tipos de interés y el cliente amortiza o subroga la hipoteca el banco prestará ese dinero a un interés menor, y por tanto hay que compensarle.
Los beneficios del banco en caso de tipo de interés fijo son superiores a los de mercado, esta comisión de compensación por riesgo de tipo de interés compensa al banco por la pérdida de esos beneficios “extra”.
La dichosa comisión apareció en la reforma del Mercado Hipotecario, introducida como novedad en el artículo 9 de la Ley 41/2007, está prevista para un momento en el que, según el preámbulo de la Ley, se amortice anticipadamente en coyunturas de bajadas en los tipos de interés para compensar a los bancos por las rebajas en las comisiones máximas aplicables en caso de subrogación hipotecaria. El problema es que un cliente podría encontrarse con una hipoteca que tenga al mismo tiempo comisión por desistimiento (la comisión por cancelación anticipada) y la de compensación por tipo de interés.
Lo que más dudas genera a los usuarios de banca es la cuantía de la comisión. Al final el cálculo es complejo y lo hace el banco, así que al final es bastante opaco.
Vamos a explicar cómo se calcula.
Lo primero es dejar claro que la comisión se aplica exclusivamente para el plazo de tiempo que queda por pagar del periodo en el que el tipo de interés es fijo, ya que la comisión no es aplicable en periodos de tiempo que coincidan con tipos de interés variable.
Si una persona tiene una hipoteca a 25 años, de los cuales los primeros 5 años el tipo es fijo la comisión se aplicaría por el tiempo que le falta por pagar de los primeros 5 años.
Si ya han pasado 2 años la comisión sería aplicable sobre los 3 años restantes que quedan de tipo fijo.
Para calcular el importe de la comisión habrá que aplicar el porcentaje de dicha comisión por la suma de todas las cuotas restantes de la hipoteca hasta finalizar el periodo de tiempo con interés fijo.
Pongamos un ejemplo con datos reales.
Plazo hipoteca: 25 años
Plazo con tipo fijo: 5 años
Cuota de la hipoteca: 800 euros
Meses ya pagados: 24 meses (2 años)
Comisión riesgo tipo de interés: 2,70%
Como el periodo de tiempo con tipo fijo es de 5 años y se han pagado ya 2 años faltan 3 años de cuotas a tipo fijo. Esto es 36 meses, por tanto la comisión se aplicará sobre 36 meses de cuotas.
Importe a aplicar comisión: 800 €/mes x 36 meses = 28.800 €
Total comisión a pagar = 2,70% x 28.800 € = 777,60 €
La comisión de 777,60 € sería la resultante en caso de cancelación total de la hipoteca o de subrogación. A esa comisión habría que sumar la comisión de compensación por desistimiento (comisión de cancelación).
En el caso de una amortización parcial la comisión sería proporcional a la rebaja de la cuota.
Si en el mismo caso anterior el hipotecado realiza una amortización parcial que le supone una rebaja de la letra de 50 euros al mes, la comisión resultaría:
Importe a aplicar comisión: 50 € x 36 meses = 1.800 €
Total comisión = 2,70% x 1.800 € = 48,60 €
A esta comisión habría que sumar también la comisión por amortización parcial, si fuese de aplicación.
El artículo 9 de la Ley 41/2007, que es la que regula la comisión por riego de tipo de interés, dice su párrafo 4º: “El contrato deberá especificar cuál de las dos modalidades siguientes para el cálculo de la compensación por riesgo de tipo de interés será aplicable:
En l caso de hipotecas a tipo fijo lo habitual es la mayoría de los bancos apliquen la primera modalidad, por una cuestión lógica, y es que cobran siempre la cantidad sin importar la pérdida real. Así que en ese supuesto la comisión es muy sencilla de calcular al ser un porcentaje fijo sobre la cantidad amortizada.
Ejemplo con datos reales.
Plazo hipoteca fija: 25 años
Cantidad hipoteca: 150.000 euros
Cantidad ya pagada: 20.000 €
Comisión riesgo tipo de interés: 2,50%En el caso del ejemplo faltarían por pagar 130.000 €, en el caso de cancelación total de la hipoteca, o de subrogación, la comisión por riesgo en el tipo de interés sería la siguiente:
En el caso del ejemplo faltarían por pagar 130.000 €, en el caso de cancelación total de la hipoteca, o de subrogación, la comisión por riesgo en el tipo de interés sería la siguiente:
Importe a aplicar comisión: 150.000 € - 20.000 € = 130.000 €
Total comisión a pagar = 2,50% x 130.000 € = 3.250,00 €
En al caso de una amortización parcial se calcularía por el importe amortizado. Si en la misma hipoteca anterior el cliente realiza una amortización parcial de 10.000 € la comisión sería:
El gran problema de la comisión es que la legislación deja todos los cálculos para la entidad que tiene la hipoteca. Hay que aclarar que la comisión sólo es aplicable en el caso de que el banco en el que tenemos la hipoteca incurra en una pérdida, es decir que si cancelamos prestará ese dinero a un tipo inferior al que nos lo tenía prestado a nosotros. Pero el cliente no puede demostrar que eso es así.
Por otro lado, la comisión se aplica en el momento que hay pérdida, sin cuantificarla. Podemos encontrarnos que al cancelar una hipoteca el banco pierda un 0,50% de interés, pero el cliente termine pagando un 3,00% de compensación.
Esta comisión puede suponer un problema para los que contraten una hipoteca fija si los tipos bajan dentro de 1,2 o 5 años, ya que es un lastre a la hora de plantearse una subrogación. También penaliza mucho a la hora de vender una vivienda en la que tenemos una hipoteca fija.
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