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Compensación por riesgo de tipo de interés

En una hipoteca una de las comisiones que más dudas genera a los usuarios es la de compensación por riesgo de tipo de interés.

Esta comisión es de aplicación exclusivamente para las hipotecas con tipo de interés fijo o mixto, siempre que el periodo de tipo fijo supere los 12 meses.

La comisión lo que hace es “indemnizar” al banco con el que una persona tiene su préstamo hipotecario por una hipotética pérdida de beneficios que tendrá la entidad bancaria en caso de amortización parcial, total o subrogación de la hipoteca.

Los beneficios del banco en caso de tipo de interés fijo son superiores a los de mercado, esta comisión de compensación por riesgo de tipo de interés compensa al banco por la pérdida de esos beneficios “extra”.


La dichosa comisión apareció en la reforma del Mercado Hipotecario para compensar a los bancos por las rebajas en las comisiones máximas aplicables en caso de subrogación hipotecaria.

Lo que más dudas genera a los usuarios de banca es la cuantía de la comisión.

Vamos a explicar cómo se calcula.

Cálculo de comisión por riesgo de tipo de interés

Lo primero es dejar claro que la comisión se aplica exclusivamente para el plazo de tiempo que queda por pagar del periodo en el que el tipo de interés es fijo, ya que la comisión no es aplicable en periodos de tiempo que coincidan con tipos de interés variable.

Si una persona tiene una hipoteca a 25 años, de los cuales los primeros 5 años el tipo es fijo la comisión se aplicaría por el tiempo que le falta por pagar de los primeros 5 años.

Si ya han pasado 2 años la comisión sería aplicable sobre los 3 años restantes que quedan de tipo fijo.

Para calcular el importe de la comisión habrá que aplicar el porcentaje de dicha comisión por la suma de todas las cuotas restantes de la hipoteca hasta finalizar el periodo de tiempo con interés fijo.

Pongamos un ejemplo con datos reales.

Plazo hipoteca: 25 años

Plazo con tipo fijo: 5 años

Cuota de la hipoteca: 800 euros

Meses ya pagados: 24 meses (2 años)

Comisión riesgo tipo de interés: 2,70%

Como el periodo de tiempo con tipo fijo es de 5 años y se han pagado ya 2 años faltan 3 años de cuotas a tipo fijo. Esto es 36 meses, por tanto la comisión se aplicará sobre 36 meses de cuotas.

Importe a aplicar comisión: 800 €/mes x 36 meses = 28.800 €

Total comisión a pagar = 2,70% x 28.800 € = 777,60 €

La comisión de 777,60 € sería la resultante en caso de cancelación total de la hipoteca o de subrogación. A esa comisión habría que sumar la comisión de compensación por desistimiento (comisión de cancelación).

En el caso de una amortización parcial la comisión sería proporcional a la rebaja de la cuota.

Si en el mismo caso anterior el hipotecado realiza una amortización parcial que le supone una rebaja de la letra de 50 euros al mes, la comisión resultaría:

Importe a aplicar comisión: 50 € x 36 meses = 1.800 €

Total comisión = 2,70% x 1.800 € = 48,60 €

A esta comisión habría que sumar también la comisión por amortización parcial, si fuese de aplicación.

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Comentarios

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Enlace permanente al comentario Mario (10 noviembre 2016)
Hola,

¿y como se sabe de antemano si corresponde pagar esa compensación? Porque depende de si el banco va a tener un perjuicio económico y se hace referencia ha incides "Interest Swap Rate" publicados por el banco de españa:

http://www.bde.es/clientebanca/es/areas/Tipos_de_Interes/Tipos_de_interes/Oficiales_para_p/Tipos_para_el_ca/tipos/Tablas_de_tipos_069dd5914101a41.html