¿Qué son las SOCIMIs?

En la década de los 60 nacían en Estados Unidos los REIT (Real Estate Investment Trust), con la función final de que las inversiones de gran escala en inmuebles fueran accesibles no solo a las grandes fortunas sino también a los pequeños inversores.

La idea sobre la cuál desarrollaban su actividad era comparar la inversión en productos inmobiliarios a la inversión en cualquier otra industria, es decir, a través de la compra de valores.

Bajo ese mismo concepto se crearon en España las SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) que son entidades específicas cuyas acciones cotizan en el mercado secundario y que tienen por objeto ser un instrumento de inversión en el mercado del alquiler de inmuebles.

Se trata, por tanto, de sociedades que se dedican a la adquisición de activos inmobiliarios como viviendas, locales comerciales, garajes y oficinas, para posteriormente alquilarlos.

Una de sus principales ventajas respecto a otras fórmulas de acceso al mercado inmobiliario es que tienen una mayor liquidez frente a otros instrumentos como, por ejemplo, los fondos de inversión.

Además se puede participar, mediante acciones, en la explotación de los propios bienes mediante una gestión profesionalizada.

En materia fiscal, los propietarios de inmuebles que participen en la SOCIMI tendrán un tratamiento fiscal más favorable.

Esto se debe a que la legislación en materia fiscal que se aplica a este tipo de sociedades es diferenciada: tributan a un tipo especial del 0% en el Impuesto de Sociedades, a lo que hay que añadir una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Las Socimis están especialmente diseñadas para aquellas personas que sean propietarios de inmuebles, con independencia de que sean personas jurídicas o físicas, y su principal objetivo es promover el alquiler de inmuebles.

Estas sociedades cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), y permiten a los inversores particulares la posibilidad de invertir en ellas.

Características de una SOCIMI

Entre las principales características de una SOCIMI cabe destacar las siguientes:

• Garantía de diversificación de activos: una parte elevada del valor del activo se invertirá en inmuebles destinados a alquilar terrenos destinados a la construcción de bienes inmuebles para el alquiler o participaciones en el capital de otras entidades cuyo objetivo sea el mismo que las SOCIMI. Puede ser de hasta un 90%.

• Mantenimiento de los inmuebles en régimen de alquiler: los inmuebles que formen parte de las SOCIMI tienen que estar alquilados por un periodo mínimo de entre 3 y 7 años.

• Régimen fiscal especial: las SOCIMI y sus socios pueden acogerse a un régimen fiscal especial. Su régimen de tributación es del 19%. Exención parcial del 20% para aquellas  rentas que obtenidas por el arrendamiento de viviendas en las entidades que tengan viviendas en alquiler en una cuantía del 50% del activo total de la sociedad.

• Deberán cotizar en mercado regulado español o europeo.

• El 90% de los beneficios no deben proceder de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones.

• El 50% de los beneficios deberán obtenerse de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones. El resto deberá invertirse en otros inmuebles o arrendamiento con un objetivo social en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión.

El capital social mínimo que la entidad deberá suscribir será de entre 5 y 10 millones de euros. Para ampliar o constituir el capital de las SOCIMI se tasaran por un experto totalmente independiente, nombrado por el Registrador Mercantil.

A la hora de repartir los dividendos entre los accionistas, se hará dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio de arrendamiento, de la siguiente manera: el 90% del beneficio bruto de explotación, el 50% de las plusvalías inmobiliarias y el 100% de los dividendos obtenidos por otras SOCIMIS.

En todo lo no previsto por la Ley de las SOCIMI, éstas se regirán por la Ley de Sociedades Anónimas y la Ley del Mercado de Valores.

Conclusiones

En general, las Socimi no son una alternativa de inversión para el pequeño ahorrador.

Sin embargo los alicientes fiscales contribuyen a despertar el interés del mercado inmobiliario que ya comienza a dar síntomas de mejoría, lo cual generará, a su vez, que todo el mercado despierte después de un largo letargo.

También permitirá una mejora en los precios del alquiler y que más ciudadanos accedan al mercado, principalmente la gente que no pueda optar, al menos en la situacion actual, a un piso en propiedad o hipoteca.