Por qué han desaparecido las hipotecas por el 100%

Antes del estallido de la crisis que sacudió al mercado inmobiliario en 2008, conseguir una hipoteca por el 100% del valor del inmueble era algo factible, al alcance de buena parte de los compradores.

Muchas entidades financiaban directamente el 100% de tasación del inmueble, el cual era calculado por el perito de la propia entidad bancaria, quien se aseguraba de que dicha tasación cubriese el coste de la compra.

En algunos casos, la financiación se mantenía dentro del estándar del 80%; sin embargo, el valor pericial era suficientemente holgado como para cubrir igualmente el coste de la operación de compraventa del inmueble.

Incluso podíamos ver casos en los que se ofrecían hipotecas por 120% del valor de tasación o el precio de compra. El propósito era facilitar la reforma del inmueble o incluso posibilitar la compra de un coche nuevo.

Este tipo de excesos fueron una de las causas del elevadísimo endeudamiento que se llegó a alcanzar en muchos hogares españoles y que, tiempo después, tuvo trágicas consecuencias.

Hoy en día, salvo casos aislados de algunas entidades, las hipotecas al 100% están prácticamente desaparecidas del mercado.

Las mejores hipotecas del mercado

Antes de entrar en las causas de la desaparición de las hipotecas que ofrecen el 100% de financiación, te mostramos un listado de las que consideramos que son las mejores hipotecas del mercado actualmente, por sus excelentes condiciones y por sus bajas comisiones e intereses:

Hipoteca Fija de Banco Sabadell

• Interés: 2,60% TIN bonificado, 3,60% TIN sin bonificar
• Plazo máximo: 30 años

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Hipoteca Naranja Fija

• Interés: Personalizado para cada clientes
• Plazo máximo: 25 años

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Subrogación de Hipoteca

• Interés: Tipo fijo desde 2,65% TIN o variable desde Euríbor + 0,50%
• Plazo máximo: 30 años

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Hipoteca Variable del Banco Sabadell

• Interés: Euribor + 0,40%
• Plazo máximo: 30 años

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Hipoteca Naranja Mixta

• Interés: Primeros 5 a 20 años fijos y el resto desde variable, personalizado para cada persona.
• Plazo máximo: 40 años

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Y ahora sí, vamos a detallar los principales motivos de que los préstamos hipotecarios por el 100% hayan desaparecido del mapa.

Se exige capacidad de ahorro al comprador de vivienda

Una de las principales razones por las que ya no se ofrecen hipotecas al 100% es el hecho de que la entidad bancaria exige que el comprador disponga de cierta capacidad de ahorro.

Esto se traduce en que éste cuente con, al menos, el 20% del coste de compra del inmueble. De ahí que el límite máximo se haya fijado en el 80%. Además, a esto hay que añadir el resto de coste de la operación, incluyendo impuestos, peritaje, gastos de gestión, notaría, comprobación registral, etc.

Antiguamente, las hipotecas al 100% permitían cubrir todos esos gastos con el dinero prestado. Hoy en día, sin embargo, el comprador necesita traer un buen colchón de ahorros bajo el brazo.

Se quiere reducir el riesgo financiero de la operación

Obviamente, cuanto más dinero se presta al comprador, mayor riesgo se está asumiendo, sobre todo ahora que la dación en pago es un recurso muy utilizado.

Si el banco solo dispone del inmueble hipotecado como garantía de cobro, en caso de impago por parte del cliente deudor de la hipoteca, realizar un préstamo por el 100% del valor del inmueble supone una operación de elevadísimo riesgo.

Una opción así solo sería justificable en aquellos casos en los que el cliente aporte garantías complementarias, o bien disponga de fuentes de ingresos muy por encima de las condiciones de financiación.

Existe demasiada incertidumbre acerca del mercado inmobiliario

Precisamente, aún existe una gran incertidumbre acerca de la evolución del mercado inmobiliario.

Los bancos quieren evitar volver a acumular una gran cantidad de stock de inmuebles embargados como consecuencia de la ejecución de una hipoteca impagada.

Además, una hipotética bajada de los precios de los inmuebles –como ya ocurrió durante la pasada década– dejaría a estas entidades en una situación muy delicada desde el punto de vista financiero.

El Banco Popular, por ejemplo, fue una de las grandes víctimas de esta situación al acumular uno de los mayores stocks de inmuebles, esperando durante años a la recuperación del mercado, la cual aún ni si quiera se ha consolidado actualmente.

Se han reducido las cuotas mensuales de amortización

Al limitar el importe del préstamo, también es más fácil reducir las cuotas mensuales de amortización que los clientes deben pagar.

Esto no solo incrementa el atractivo de las hipotecas, sino que también reduce las probabilidades de que dichos clientes no sean capaces de hacer frente al pago de sus hipotecas en un momento dado, como consecuencia de un altibajo en su situación financiera.

Se han acortado los plazos de amortización de la hipoteca

Las hipotecas a interés fijo están ganando una gran importancia en lo que se refiere a la cuota de mercado. Los bancos se están ocupando de promocionarlas con gran ímpetu, en un claro intento por garantizar una rentabilidad económica de sus préstamos.

Después de todo, el Euribor –principal índice de referencia de las hipotecas a tipo variable- está en terreno negativo desde hace tiempo, y nada parece indicar que se vaya a producir una recuperación rápida del mismo.

Ahora bien, las hipotecas a interés fijo se caracterizan por plazos de amortización más cortos que las de interés variable.

De hecho, el límite habitual suele fijarse en los 20 años, por lo que la carga financiera para los clientes en forma de cuota mensual también suele ser mayor que en las hipotecas a interés variable.

Es una sencilla cuestión matemática. Si hay menos plazo de amortización, las cuotas mensuales son más elevadas.

En el caso de que se otorgase una hipoteca por el 100% del valor de la vivienda, eso supondría tener que incrementar las cuotas mensuales en alrededor de un 20%; es decir, el porcentaje extra financiado.

Así que se incrementaría en exceso la carga financiera impuesta a los clientes y, por tanto, aumentar las probabilidades de que se produjera un impago en algún momento dado.

En definitiva, los bancos han aprendido una importante lección acerca de someter a sus clientes a un endeudamiento insostenible, y no parecen interesados en embargar más inmuebles, máxime ahora que también se está procediendo a paralizar un gran número de embargos por razones humanitarias.

En conclusión, es poco probable que las hipotecas al 100% vuelvan a proliferar en el mercado como lo hicieron hace años, y si lo hacen se concederán a aquellos con garantías sólidas, personas con avalistas o avales suficientes, funcionarios con un salario fijo por encima de la media, etc.