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Es muy frecuente la duda que surge entre los usuarios y propietarios de inmuebles, ya sean viviendas o locales, sobre qué hacer con la hipoteca cuando llega el momento de la separación o divorcio.
La primera duda que surge en muchas ocasiones es que no saben muy bien en qué régimen tienen la propiedad conjunta:
Algo más que debemos tener en cuenta, es la diferenciación entre el uso y el pago. Debemos diferenciar quién tiene derecho al uso de la vivienda, en caso de divorcio, de quién tiene la obligación del pago de la hipoteca.
En el caso de que la pareja llegue de mutuo acuerdo a decidir que el mejor camino es deshacerse de la casa y, por lo tanto, de la hipoteca, existen dos posibilidades:
Si por el contrario, una de las partes se queda con la hipoteca tras la separación o el divorcio existen dos opciones:
Para que uno deje de ser propietario y a la vez deudor hipotecario, es necesario que la entidad financiera preste su consentimiento. Será necesario que el banco apruebe un nuevo préstamo hipotecario en el que el cedente no figure como deudor (titular hipotecario). Dicha operación se conoce como novación, es decir, cambiar el titular del préstamo hipotecario, y siempre habrá de formalizarse ante notario.
Aunque es una operación que aporta ventajas, en los últimos tiempos no ha sido de las preferidas por las entidades financieras. Éstas no suelen acceder a su concesión, ya que de hacerlo acceden a eliminar a uno de los titulares de la hipoteca y por lo tanto se produce la salida de una de las garantías que tenía el banco para el cumplimiento del pago de la deuda.
El problema más común de las separaciones de parejas o matrimonios que compraron un inmueble mediante un préstamo hipotecario, viene en el momento de la liquidación de gananciales o de la extinción del condominio. Se puede pactar que uno de los separados o divorciados adquiera el 100% del inmueble, pero ello no obliga a la entidad financiera acreedora, que en nada se ve afectada por los pactos que puedan establecerse entre los titulares del bien hipotecado.
Si el banco no acepta quitar a uno de los deudores se pierde la propiedad del bien pero se sigue siendo deudor de la hipoteca. Si el nuevo propietario al 100% del inmueble no paga el crédito hipotecario y la deuda no se cubre con la subasta de dicho bien, el banco podrá ir contra todos los bienes presentes y futuros del no propietario pero sí titular de la deuda hipotecaria.
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