¿Qué ocurre con la hipoteca en caso de divorcio?

Es muy frecuente la duda que surge entre los usuarios y propietarios de inmuebles, ya sean viviendas o locales, sobre qué hacer con la hipoteca cuando llega el momento de la separación o divorcio.

Determinar cuál es el estado de la vivienda conjunta

La primera duda que surge en muchas ocasiones es que no saben muy bien en qué régimen tienen la propiedad conjunta:

• En un condominio, la propiedad de cada uno de los partícipes se encuentra perfectamente definida en porcentajes, por lo que a la hora de su extinción, no existe discusión posible sobre el reparto, o valor determinado, en tanto por ciento de adjudicación a uno de los copropietarios.
  
  
• En una sociedad de gananciales no existe esa identificación porcentual, por consistir una masa de la que son propietarios ambos cónyuges, resultando su liquidación o división de mayor complejidad.
  
  Por ejemplo, en caso de deudas contraídas por uno de los cónyuges contra la sociedad de gananciales, obligará a realizar ciertas operaciones aritméticas para establecer con exactitud los porcentajes de cada uno de ellos, partiendo siempre de la base inicial para liquidarla de que a cada uno le correspondería un 50%, y ello con independencia de quién hubiera aportado los ingresos dinerarios para la compra de los inmuebles objeto de liquidación.
  
  
• En el caso de que el régimen pactado sea separación de bienes, la ley establece que cada uno de los miembros de la pareja puede tener sus bienes privativos, que corresponden únicamente a la persona propietaria.
  
  
• En el caso de no estar casados, esta situación no va a pasar por un juzgado, porque no hay nada que dirimir. Son dos personas que han tenido una convivencia pero no hay ninguna norma que diga que se va a atribuir el uso de una vivienda a una persona que no tenga ninguna relación legal. En este sentido, las parejas de hecho tienen una regulación similar al del matrimonio.

Algo más que debemos tener en cuenta, es la diferenciación entre el uso y el pago. Debemos diferenciar quién tiene derecho al uso de la vivienda, en caso de divorcio, de quién tiene la obligación del pago de la hipoteca.

• El uso lo tendrá quien viva en ella que, por lo general, es el progenitor que tiene la guarda y custodia de los hijos.
• La obligación de pago de la hipoteca la tienen los dos miembros de la sociedad de gananciales hasta que no se produzca su liquidación, teniendo en cuenta que, en caso de impago al considerarse un bien ganancial al 50% responden ambos ante la entidad financiera.

Hipoteca Préstamo Vivienda variable

• Interés: Tipo fijo desde 2,10% TIN o Variable desde Euríbor + 0,90% (Primer año 1,99% TIN fijo)
• Plazo máximo: 30 años

Simular

Hipoteca Fija

• Interés: Consultar
• Plazo máximo: Consultar

Simular

Hipoteca Autopromotor del Santander

• Interés: Consultar
• Plazo máximo: Consultar

Simular

Qué ocurre si se decide vender la vivienda

En el caso de que la pareja llegue de mutuo acuerdo a decidir que el mejor camino es deshacerse de la casa y, por lo tanto, de la hipoteca, existen dos posibilidades:

• Dación en pago: Consiste básicamente en saldar la deuda restante del préstamo hipotecario entregando la casa al banco. De esta manera, se quedará exento de la deuda. No obstante, conseguirla será muy difícil, ya que los bancos tienen repleta su cartera de pisos por embargos, y más si esta posibilidad no estaba contemplada en el contrato hipotecario.
  
  Algo que es más que improbable, en el caso de que tengamos avalistas solventes, la hipoteca esté muy cargada con respecto al valor de la vivienda, tengamos otras deudas importantes o tengamos una buena situación laboral con la que podemos hacer frente al pago de la hipoteca.
  
  
• Venta del inmueble: Deshacerse de la vivienda mediante la venta quizás es la primera opción que se piense, aunque es muy probable que encontrar un comprador lleve bastante tiempo, en función del tipo de inmueble del que se trate. Actualmente, con una ventas mínimas de viviendas y con unos precios muy inferiores a los precios de hace cinco y diez años, no parece la opción más acertada.

Qué ocurre si una de las partes se queda con el inmueble y la hipoteca

Si por el contrario, una de las partes se queda con la hipoteca tras la separación o el divorcio existen dos opciones:

• Extinción del condominio: se asimila a una compraventa de bienes inmuebles. Es una operación por medio de la cual uno de los titulares vende el 50% del inmueble al otro titular, de forma que una parte cede su parte al otro y a cambio recibe una compensación económica. Los beneficios respecto a la compraventa es que tiene una carga fiscal menor.
  
  
• Sentencia firme: Si la pareja tiene hijos, sí se puede acordar que el progenitor que se haga cargo de los hijos haga uso de la vivienda, independientemente que la vivienda fuera de ambos o del otro progenitor. En dicho caso, no habría cambios en la hipoteca ni en la propiedad del bien inmueble.
  
  Otro caso es que, por sentencia judicial, uno de los miembros de la pareja se quede con la vivienda en propiedad, comprometiéndose a pagar las cuotas de la hipoteca, pero que ambos seguirán siendo los titulares de la misma. De forma que si el que por sentencia firme se compromete a pagar las cuotas no lo hace, ambos responderían.

Para que uno deje de ser propietario y a la vez deudor hipotecario, es necesario que la entidad financiera preste su consentimiento. Será necesario que el banco apruebe un nuevo préstamo hipotecario en el que el cedente no figure como deudor (titular hipotecario). Dicha operación se conoce como novación, es decir, cambiar el titular del préstamo hipotecario, y siempre habrá de formalizarse ante notario.

Aunque es una operación que aporta ventajas, en los últimos tiempos no ha sido de las preferidas por las entidades financieras. Éstas no suelen acceder a su concesión, ya que de hacerlo acceden a eliminar a uno de los titulares de la hipoteca y por lo tanto se produce la salida de una de las garantías que tenía el banco para el cumplimiento del pago de la deuda.

Conclusiones finales sobre la resolución de hipotecas en caso de divorcio

El problema más común de las separaciones de parejas o matrimonios que compraron un inmueble mediante un préstamo hipotecario, viene en el momento de la liquidación de gananciales o de la extinción del condominio. Se puede pactar que uno de los separados o divorciados adquiera el 100% del inmueble, pero ello no obliga a la entidad financiera acreedora, que en nada se ve afectada por los pactos que puedan establecerse entre los titulares del bien hipotecado.

Si el banco no acepta quitar a uno de los deudores se pierde la propiedad del bien pero se sigue siendo deudor de la hipoteca. Si el nuevo propietario al 100% del inmueble no paga el crédito hipotecario y la deuda no se cubre con la subasta de dicho bien, el banco podrá ir contra todos los bienes presentes y futuros del no propietario pero sí titular de la deuda hipotecaria.