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Las hipotecas que prácticamente han desaparecido

Han pasado 10 años desde el estallido de la crisis inmobiliaria y económica que puso al sector bancario patas arriba.

Las entidades financieras tuvieron que adoptar medidas extremas para evitar que los problemas se volviesen a reproducir, lo cual se tradujo en la desaparición de modalidades de hipotecas y operaciones relacionadas con las mismas que actualmente es difícil ver.

Es cierto que el mercado hipotecario está comenzando a recuperarse y poco a poco hay entidades que están recuperando un modus operandi propio de la época anterior a la crisis. Sin embargo, se trata de casos aislados que nada tienen que ver con la realidad de un sector que se ha vuelto muy conservador respecto a quien presta dinero y en qué condiciones lo hace.

Las hipotecas al 100% son sólo para los privilegiados

Comercializar hipotecas al 100% era una práctica muy habitual a comienzos de siglo XXI. De hecho, los bancos alentaban a sus clientes a solicitar importes incluso por encima del 100% del valor de sus inmuebles bajo el pretexto de que así podrían reformar el inmueble o estrenar coche nuevo.

Por todos son conocidas las consecuencias de esta manera de proceder. Muchísimas personas no han sido capaces de hacer frente a semejante nivel de deuda y han terminado perdiendo su casa o teniendo que mal venderla, para poder pagar la deuda que tenían con el banco.

Hoy en día, lograr que un banco te preste el 100% del valor de tasación o el precio de comprar de tu inmueble es muy difícil.

Se trata de una operación reservada exclusivamente a aquellas personas que aportan un gran número de garantías complementarias, y que disponen de sobradas fuentes de ingresos (lee nuestro artículo sobre cómo conseguir una hipoteca al 100%).

Es decir, su nivel de endeudamiento va a seguir siendo razonable en comparación con sus ingresos habituales.

casa nuevaTambién es posible contratarlas en aquellos bancos que disponen de un gran stock de viviendas por vender y que te conceden el 100% de la hipoteca para deshacerse más fácilmente de ellas.

Sin embargo, en este caso sólo podrás conseguir el 100% para la adquisición de sus propias viviendas.

En el resto, los bancos se limitarán a ofrecer el habitual 80% del precio de compra o valoración pericial –la cifra que sea más baja– para la compra de la vivienda habitual, y el 70% en el caso de la compra de una segunda vivienda. Fin de la historia.

Las hipotecas para mileuristas suponen demasiado riesgo

Por motivos muy semejantes al caso anterior, los bancos se muestran igualmente reticentes a aprobar una hipoteca a una persona cuyo sueldo esté por debajo de los mil euros.

Anteriormente, esta operación era relativamente frecuente. Al fin y al cabo, los gestores bancarios eran recompensados por el número de hipotecas “colocadas”, y el riesgo crediticio asumido con el cliente era un factor mucho menos relevante.

Hipoteca Tipo Fijo BBVA
Hipoteca Tipo Fijo BBVA
  • Interés: Desde 1,85% fijo.
  • Plazo máximo: 30 años
Hipoteca fija Bankinter
Hipoteca fija Bankinter
  • Interés: 1,65%
  • Plazo máximo: 20 años
Hipoteca Tipo Fijo
Hipoteca Tipo Fijo
  • Interés: 1,70%
  • Plazo máximo: 30 años

Actualmente, esta operación resultaría insólita, a menos que estemos hablando de una vivienda con un coste de compra realmente reducido.

En el resto de los casos, será necesario que la hipoteca sea firmada por dos titulares, de forma que sus ingresos combinados representen un colchón suficientemente holgado como para hacer frente a la devolución del préstamo hipotecario.

Además, a esto hay que añadir el hecho de que el banco exigirá que el comprador aporte al menos el 20% del valor de compra del inmueble, así como el resto de gastos que se generan con la operación. Entre dichos gastos destacan la peritación del valor del inmueble, la comprobación registral, los impuestos, los gastos de gestión, la notaría, etc.


Teniendo en cuenta que estamos hablando de una persona que tiene un sueldo tan reducido, las probabilidades de reunir el dinero necesario para cubrir semejante importe en un plazo razonable son igualmente bajas.

Préstamos hipotecarios con reunificación de deudas

La solicitud de una hipoteca para cubrir las deudas de otros préstamos como pudiera ser la compra de un vehículo, la tarjeta de crédito o cualesquiera otros préstamos previos también era una práctica muy utilizada en el pasado.

hipoteca casaDe esa forma, se lograba simplificar la amortización de la deuda, reducir la carga mensual en forma de una única cuota más baja que la suma de todas las anteriores y, en algunos casos, lograr bajar igualmente la tasa de interés pagada por las deudas.

El problema es que actualmente los bancos prestan mucha atención al nivel de endeudamiento del solicitante de la hipoteca. Si éste es demasiado elevado, no va a haber préstamo hipotecario que pueda resolver o camuflar el problema, como de hecho sucedía en el pasado.

Hay que tener en cuenta que los plazos de amortización de las hipotecas tienen un límite, al cual está fijado en los 20 años en el caso de las hipotecas a tipo fijo, por lo que la carga financiera a la que se tiene que hacer frente mes a mes va a seguir siendo muy elevada.

Sencillamente, los bancos ya no están dispuestos a asumir el riesgo crediticio que presenta un cliente que ya ha demostrado previamente tener una pésima habilidad para la correcta gestión de su nivel de endeudamiento.

Quizá la participación de un intermediario hipotecario logre que se alcance algún tipo de acuerdo, pero lo que está claro es que este tipo de operación es cosa del pasado y resulta mucho más complicada en los tiempos que corren.

Como ya hemos indicado al comienzo de este artículo, el mercado hipotecario está dando signos de evolución. Algunos bancos han comenzado a ofrecer las operaciones que ya hemos mencionado pero siempre bajo unas condiciones muy exigentes.

Así que si tienes algo de paciencia o logras mejorar ligeramente tu situación financiera, quizá puedas volver a beneficiarte de este tipo de hipotecas y préstamos dentro de un tiempo.


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